實地看房需要看好房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送家具等情況。房屋質(zhì)量檢測看以下5項：

滲

漏水現(xiàn)象，包括天花、樓地墻面，地下室，衛(wèi)浴潔具等。

堵

檢測上下水管道和衛(wèi)生潔具是否有堵塞現(xiàn)象。

裂

檢測墻面、地面和屋面是否起翹、開裂等現(xiàn)象。

蝕

檢測鋁合金門窗等是否存在生銹腐蝕、損壞等問題。

污

檢測墻面地面門窗上下水管道及衛(wèi)生潔具是否沾滿泥漿、灰塵等臟亂現(xiàn)象。

購房者要多方面了解，房屋周邊環(huán)境是否符合自己的需求，主要包括：周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。周邊環(huán)境三大要點不可忽視：

物業(yè)情況

水：水質(zhì)如何，水壓是多少，高樓層是否保證供水

電：供電容量多少、夏季用電高峰是否存在斷電現(xiàn)象

燃?xì)猓菏召M情況，充繳情況

暖氣：收費情況、何時供暖、何時斷暖

電梯：使用年限、維修期限、管理方式

小區(qū)環(huán)境

居住人群大致狀況：老人、中年人、還是小孩居多

配套情況：是否有娛樂健身設(shè)施，公園、銀行、洗衣店等

污染問題：小區(qū)垃圾處理狀況如何，夜晚是否有噪聲污染的問題

安全問題：小區(qū)出入管理、保安是否能24小時值班等

特色問題

以學(xué)區(qū)房為賣點的二手房需要到教育局確認(rèn)是否真實；以保證落戶為優(yōu)惠條件的二手房要到派出所進行確認(rèn)。

確保產(chǎn)權(quán)合法與真實

購房者可到房管局對房產(chǎn)證的真?zhèn)芜M行驗證。不要和委托人或中介反方面進行交易，避免上當(dāng)受騙。

確保產(chǎn)權(quán)完整性

調(diào)查其房產(chǎn)有沒有抵押、租賃、或仍在還貸等情況，避免購買過戶后出現(xiàn)不必要的紛爭。

確保產(chǎn)權(quán)清晰性

產(chǎn)權(quán)證上的房主和買房者是否一致；產(chǎn)權(quán)證上確認(rèn)的面積與實際面積是否相符。如果房屋有多個共有人，必須和全部共有人簽訂買賣合同，只和其中一個或是幾個簽訂合同是無效的。

戶型看完看面積

很多人看戶型會忽略每個房間的面積，看房時要注意單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。從居住功能角度分析，廚房的合理面積應(yīng)在4平方米-5平方米之間，衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開，三居以上應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間。主臥室的合理面積應(yīng)在13平方米-14平方米之間，客廳的面積要盡量大些，廳內(nèi)開門的數(shù)量應(yīng)盡量減少，房屋要方正，不要有斜角。

購房一定看地段

地段也就是小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價，同時也是物業(yè)保值、升值的一個重要因素。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜，不要片面強調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”，那樣既不經(jīng)濟，也不一定能提高生活質(zhì)量。一般只要有好的道路交通網(wǎng)，離市中心又不是太遠(yuǎn)，房價比較合適的即可。

住得舒服看朝向

良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健康十分有利。在北京地區(qū)，以正 南朝向接受陽光直射面最大，時間最長，南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽光直射入室，而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會有陽光直射入室。

視野良好看樓層

一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下為較好層次，如北京地區(qū)六層住宅樓的三四層，十八層塔樓的六至十二層為最佳。

看完周邊看格局

二手房一般有如下幾種：毛坯、簡裝、中裝、精裝?？捶康臅r候大家在看完房子的裝修之后，一定要保持清醒注意看看房子的格局（請自行在腦中屏蔽家具家電）。例如客廳的門直接對著臥室的話，私密性比較差；直接面對衛(wèi)生間的話，又極不雅觀。格局好的房子應(yīng)該能夠有效地把各種功能區(qū)分開來，雅觀而且實用。

白天看完晚上看

一般情況下，我們和中介活動房主都會約在白天看房，但是有些情況我們在白天是無法了解的，想要摸清這套房子的底兒晚上也得去。晚上看房重點是要看小區(qū)物業(yè)管理安全重視程度，安全防范措施是否到位，有無“夜攤”等噪音干擾源等。

晴天看完雨天看

這一點，對于頂樓的房屋尤其重要，不要怕麻煩，你要知道在大雨之后，房屋問題就會“原形畢露”，種種問題我們就能一覽無余：墻壁、墻角、天花板是否出現(xiàn)裂痕，會不會漏水、滲水等狀況。

看完墻面看墻角

亙古名言：細(xì)節(jié)決定成??！看房也得看細(xì)節(jié)，墻面什么情況我們往往一眼就能明了。但是墻角比墻面更重要，它是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，假如發(fā)生地震（呸呸呸），承重力才是關(guān)鍵，而且墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫的話，漏水的問題遲早會出現(xiàn)。

看完冷水看熱水

怎么知道水管會不會漏過水呢？小編教你小竅門：看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸：先看看水龍頭流水是否通暢，裝滿水后，再看看排水是否正常。家里只要有用水的地方一定一一檢查到了。衛(wèi)生間和廚房的熱水情況是檢查的重中之重。

看完裝潢看做工

越是好的裝潢越容易掩蓋龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛?。y道這就是傳說中的障眼法？）。所以呢，必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。

看完電器看插座

電器什么的可以以后添置，但是插座嘛，很多人都會有這個感覺：到了用時方恨少！設(shè)計精心的房屋，才能讓我們充分享受到現(xiàn)代化家電的便利性，小插座，大便利。

看完窗簾看窗外

窗簾好不好看，這個真心不重要，我們在看房子時應(yīng)注意打開窗戶，看看房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。要注意檢查一下小細(xì)節(jié)：房屋的窗戶是否對著別人家的排氣孔。

看完電梯看樓梯

現(xiàn)在高層、超高層的二手房越來越多，這就涉及到了電梯問題，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢，樓梯直接關(guān)系到日后逃生。

看完房東看保安

小區(qū)管理員和保安是最最了解小區(qū)基本狀況的，在他們那里我們往往能夠知道最實際、最客觀的情況。有時他們口中介紹的情況能成為我們買房與否的決定性因素。

買二手房看房是不用付中介費的，中介費只有在成交以后需要，看房要錢就是坑人的啦。

樓形

樓形一般分為板樓、塔樓和板塔結(jié)合。

板樓一般南北通透，便于采光通風(fēng)；一梯兩戶是板樓的標(biāo)配，由于住戶不多，居家生活也比較清靜。

塔樓社區(qū)的建筑密度普遍比板樓社區(qū)的高，往往是一梯6戶以上。人多會容易雜亂吵鬧、電梯擁擠。而且塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)等條件比較差。不過塔樓由于樓高，高層視野相對開闊。

板塔結(jié)合的房子，2梯4戶是比較常見的，邊戶南北通透、中間戶朝南設(shè)計。

房齡

房齡影響貸款年限，房齡越老，貸款年限越短。除此之外，房齡還影響房屋的價格，房子越老越不易出手，價格空間就越窄，久之甚至?xí)H值；房齡增長和使用年限是成反比的，而與修繕維護費用成正比，種種因素都將增大持有成本。隨著受損程度，還可能存在安全隱患。買房的時候一定要注意問下房齡，房齡是從該房屋竣工之日開始算起。

戶型

一個好的戶型，晴天不開燈，光照也充足；房里擺放家具，不妨礙人走動；不借助通風(fēng)設(shè)備也能自然通風(fēng)。好戶型有以下5條標(biāo)準(zhǔn)可以參考：格局方正、開間進深合理、沒有暗間、房間大小適中、動線合理。此外，看看戶型有無大的改動，是否存在結(jié)構(gòu)性問題等重大安全隱患。

朝向

一個好的朝向可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況等，對居住者的身心健康十分有利。一般來說，臥室、客廳都朝南的房子，是比較好的。

樓層

對于多層無電梯住宅來說，一般順序是3、4、5、2、1、6。但對現(xiàn)在的中高層住宅來說，好的樓層排序為中高層、頂層、底層。買房選樓層要考慮家庭人口構(gòu)成和喜好、房屋價格、采光好壞等各方面的因素。遇到下面這些樓層，在選房時，要慎重考慮。因為這些樓層存在這樣或那樣的缺點。

①設(shè)備層及其下一層：在設(shè)備層或其下一層，設(shè)備的噪音、機械振動等都會給居住環(huán)境帶來負(fù)面影響。

②架空層的上一層：如果架空層活動的人群多，比較吵鬧。夏天時，架空層的垃圾如果不及時清理，就容易產(chǎn)生惡臭，影響居住的環(huán)境。

③底層：比較容易被盜、采光通風(fēng)不足、私密性差、潮濕、噪音比較大（行人、單元門噪音的影響）等。

④頂層：主要是夏季熱，雨季容易漏雨。

采光

采光分兩個層次。一是是否明廚明衛(wèi)，即每個房間是否都有窗；第2是陽光照射時間。影響采光好壞的因素有如下：

①樓間距和樓層高低：樓層越高，采光越好；樓間距越大，采光越好。

②房屋朝向好壞：南向的房子采光當(dāng)然好，一般客廳、主臥朝南比較好。

③房子是否處于凹槽內(nèi)：處在凹槽內(nèi)的房子，其采光會被相鄰房間遮擋住。

④戶型采光窗的數(shù)量和面積大?。豪碚撋暇哂袞|、南、西三面采光的房子，采光性能突出。窗戶太小，會影響房屋的采光。

此外，如果周邊有高大的建筑物，則房屋的采光也會被遮擋。在買房時，要參考上述幾點，以辨別房屋采光好壞。

使用面積

使用面積指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和，即地毯面積。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。不管房屋的建筑面積有多大，買房入住后，可以利用的是房屋的使用面積，因此，房屋的使用率高低很重要。

板樓戶型的使用率通常高達(dá)85％以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75％，因為塔樓內(nèi)的電梯井、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。

稅費相關(guān)

同一個小區(qū)，房源的產(chǎn)權(quán)年限大不相同，這與業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的時間有關(guān)。未滿兩年的房產(chǎn)再交易時，就需繳納增值稅及其附加稅、個稅等相關(guān)稅費。滿2年及以上的房子，可以免征增值稅。滿五少有的房子，可以免征增值稅和個稅。買房的時候，一定要問清房產(chǎn)證滿幾年。

【結(jié)語】二手房實地看房看什么？購買二手房，實地看房是很關(guān)鍵的一步，看房時頭腦一定要保持清醒，千萬要當(dāng)心中介、房主玩的那些障眼法，物業(yè)、裝修、戶型、房屋質(zhì)量、周圍環(huán)境、逃生通道、單元空間、地段、朝向、樓層……都是看房時不可忽略的細(xì)節(jié)哦。