【房產(chǎn)中介糾紛】房產(chǎn)中介糾紛有哪些類型 房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些

1、 因支付意向金引起的糾紛

中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收。

買方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款。

“意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。

2、 因跳中介引起的糾紛

跳中介通常有兩種情況：

第一種情況：買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應當向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交。

買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應向前一家中介公司承擔違約責任，因為《看房確認書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔違約責任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應當承擔違約責任。

第二種情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應當向中介承擔違約責任。

3、 因合同無效、終止引起的糾紛

合同無效的情況較為常見。比如：房子的產(chǎn)權登記為張三和李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的授權，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定金或者首付款，糾紛由此產(chǎn)生。

根據(jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此如果確實沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效，張三應當賠償買方的經(jīng)濟損失。但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介未對李四的授權進行審核，那么中介應當賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應當向中介方支付適當?shù)膱蟪辏缫蛞环竭`約造成買賣合同解除，違約方應當賠償中介方的損失即傭金的損失。

4、因未充分了解房屋情況引起的糾紛

買方付了定金后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn)房子滲水，這些情況在第一次看房時沒有發(fā)現(xiàn)，買方于是提出退房，但此時房東不肯退還定金。買方能不能向中介索賠定金損失?

這類案件買方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人提供的服務是報告訂立合同的機會或者提供訂立的媒介服務。中介只是根據(jù)自己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方，“看房”會產(chǎn)生非常重要的法律后果即“認可房屋的現(xiàn)狀”，包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等，買方看了房又認為自己沒有看清楚而提出退房通常不會被法院所認可，除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導，買方也很難就被中介誤導的事實進行舉證，因而會將自己陷入很不利的地步，所以買方不能輕信中介或房東對房屋情況的描述，一定要自己親自查看，仔細詢問。

5、因中介提供信息不真實引起的糾紛

張某持偽造的預售合同通過中介公司與買方李某簽訂了買賣合同并收取了房款，此后張某被以詐騙罪判刑，于是李某起訴中介公司要求賠償。法院最后認定中介公司未盡到審核義務并造成李某經(jīng)濟損失，因此應當承擔與其過錯程度相應的賠償責任，判決中介公司承擔李某30%的經(jīng)濟損失。

比如某人找人假扮產(chǎn)權人，并持產(chǎn)權人的身份證和產(chǎn)證通過中介出售房產(chǎn)，也安排了看房，中介通過一般的審核和調(diào)查不可能了解產(chǎn)權人系假扮(比如外表酷似產(chǎn)權人)，那么中介就不用承擔責任。近期法院在一起類似案件中判決中介公司敗訴，筆者認為有待商榷。因為合同法第425條所規(guī)定居間人承擔賠償責任的條件是“故意隱瞞重要事實”或“故意提供虛假情況”，如果中介受到他人的欺騙而信以為真，并且憑其經(jīng)驗和能力都不能分辨，那中介就不是一種“故意”的心理狀態(tài)，甚至也沒有過失，在這種情況下，中介的審核義務已經(jīng)完成，不應為他人的欺騙而賠償。

6、因吃差價引起的糾紛

中介吃差價有很多做法，有“明吃”也有“暗吃”，常見的有三種：

第一種，賣方明確表示將房屋賣給中介，中介再賣給第三方。此時賣方與中介成立買賣合同關系，因此中介即使吃差價完全合法。細分下來，實際操作中有兩種做法：

一是賣方與中介簽訂買賣合同但不辦理過戶手續(xù)，待中介找到買方后，再加價將合同轉(zhuǎn)讓給買方，由賣方與買方共同辦理過戶手續(xù)。

二是賣方與中介簽訂買賣合同后辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)證。中介找到買方后，再由中介和買方共同辦理過戶手續(xù)。

顯而易見，前一種方式中介可獲得的利潤更多一些，不過，中介在采用此方法時一定要注意與賣方要在買賣合同中約定待中介找到適當?shù)馁I方時，賣方應當同意與買方另行簽訂買賣合同，此時中介系將買賣合同整體轉(zhuǎn)讓給買方而獲得差價，所以應當根據(jù)合同法的規(guī)定取得債權人即賣方的同意。

第二種，賣方委托中介以不低于一定價格(如200萬元)出售，而中介售價高于委托價(如210萬元)，則雙方成立委托代理銷售的關系，如果雙方對溢價部分(即10萬元)沒有約定或約定不明，則該溢價部分應當歸賣方。但是，如果對溢價部分有約定，如約定溢價歸中介所有，則根據(jù)意思自治的原則，溢價部分應當歸中介。

第三種，在第二種情況下，如中介按最低委托價以委托人的名義與自己或與自己有密切聯(lián)系的第三方簽訂買賣合同，再將房屋加價賣出獲利的，則委托人可主張溢價部分。但在實務中法官對此的認定可能會有所不同，比如中介買入后并不立即賣出而是持有，或者按買入價作為合同成交價，這些都會影響到法官對案件的判斷。

7、因簽約過程不規(guī)范引起的糾紛

中介人員良莠不齊，一些中介業(yè)務員不按規(guī)范操作埋下許多糾紛的隱患。比如：簽了合同后不給正本而只給復印件、私收中介費、找“托”抬價、故意隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶交納定金、將各方交納的稅費故意算錯等等。

買賣雙方既需要中介人員提供的服務，又不能輕易相信中介的承諾特別是口頭承諾，對中介的話一定要冷靜判斷而不能全聽全信，必要時最好上網(wǎng)核實或者向其它專業(yè)人員如律師咨詢。

8、因混淆居間及代理行為引起的糾紛

中介從事居間服務，但也有一些時候中介只是一方的代理人，在授權范圍內(nèi)行事，此時中介所實施行為的法律后果應由委托人承擔，不能將中介實施的代理行為與居間行為混為一談。

在一起案件中，買賣雙方約定買方支付的定金及房款由中介轉(zhuǎn)交賣方，此后由于雙方發(fā)生糾紛，買方起訴中介要求中介退還已收的房款，最終法院認定由于雙方均授權中介轉(zhuǎn)交房款，中介也在事實上將房款轉(zhuǎn)交給賣方，因此要求中介返還房款沒有法律依據(jù)和事實依據(jù)，故而駁回了買方的請求。

房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些

1、協(xié)商

協(xié)商是指當事人行使自己的合法處分權，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購房者和開發(fā)商對雙方所發(fā)生的糾紛進行協(xié)商，提出一個雙方都滿意的解決方案，并就此達成一個糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對購房者和開發(fā)商來講都是最好的解決糾紛的方式，因為這種方式既省時、省力又省錢。

2、調(diào)解

它是指在第三者的主持下，糾紛雙方當事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調(diào)解委員會，專門進行民間糾紛的調(diào)解處理，包括房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

3、仲裁

仲裁是一種準司法活動。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)居中判明事實，分清責任，依法作出仲裁裁決，解決房地產(chǎn)糾紛。仲裁裁決具有法律效力，當事人必須執(zhí)行。我國根據(jù)《仲裁法》規(guī)定在各省、自治區(qū)、直轄市和地級市設立了仲裁委員會負責平等主體之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權益糾紛的仲裁，房地產(chǎn)糾紛的當事人當然可以依法向房地產(chǎn)所在地的仲裁委員會提請仲裁。

4、訴訟

公司可以將房地產(chǎn)糾紛依法向人民法院提起訴訟。當然前提是糾紛屬于人民法院受理范圍。