買二手房流程 二手房交易流程圖 二手房收房驗房注意事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過戶手續(xù)

4、繳納稅費

5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)

6、銀行貸款

7、銀行打款完成交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 ；1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 ；1只塞尺--用于測裂縫的寬度 ；1只5米卷尺--用于測量房子的凈高 ；1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 ；1只計算器---用于計算數(shù)據(jù) ；1只水筆--用于簽字 ；1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 ；1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

（1）去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走 B《住宅使用說明書》--可帶走 C《竣工驗收備案表》 D面積實測表 E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）--可帶走 如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

（2）核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，）以雙方簽定合同為準.一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘. 看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了， 提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。

（3）同物業(yè)人員一起去驗收房子。 1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。 3)仔細檢查地面 仔細檢查地面有無空殼開裂情況。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。 5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 7）核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業(yè)主材料→業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明→交納剩余房款→業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業(yè)主做綜合驗收→業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案→開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議→根據(jù) 協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當就解決方案及期限達成書面協(xié)議→業(yè)主簽署《住交接單》。 同時要求，開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產(chǎn)權(quán)

（1）房屋產(chǎn)權(quán)是否明確

一些房屋的產(chǎn)權(quán)人在一個以上，對此購房者需要和該房所有產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同。若買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有產(chǎn)權(quán)人同意的情況下視為是交易無效。

（2）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有極大詐騙風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以在購買二手房時最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

2、購買二手房注意事項之房屋結(jié)構(gòu)

（1）房屋的準確面積

這個面積既是包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積，在房屋產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積，為了保險起見，最好的辦法是親自測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。

（2）房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

看房屋的戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規(guī)操作造成交易風險

在二手房交易過程中，大部分購房者都是在房屋中介公司選擇房源，有的中介公司也為買賣雙方托管購房款，但個別中介公司將客戶購房資金挪作他用，加大了買賣雙方的交易風險。如中介卷款逃逸或資不抵債，房屋交易人索款無望，造成巨大的經(jīng)濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙者多是偽造虛假身份，利用簽訂二手房買賣合同為誘餌，在辦理房屋更名過戶手續(xù)之前向購房者索要定金及部分或全部購房款，一旦購房者交付款項，施騙者便逃之夭夭，使購房者即未得到房屋還損失了購房款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者多為交易房屋的承租人，其利用能自由出入交易房屋的有利條件，偽造房屋產(chǎn)權(quán)證，通過信息站刊登虛假的賣房信息，造成購房者誤以為施騙者就是房屋所有權(quán)人，向其交納定金或購房款，因此上當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙者利用銀行貸款審批程序?qū)嵤┰p騙行為，騙取交易房屋。

相對于購房者來說，買二手房最大的好處就是可以直接拎包入住，省去了一大部分的裝修麻煩事兒。其實買二手房本身也很麻煩，因此建議購房者在購買二手房過程中要多注意，參考一些二手房購買事項也是很有利的。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【 詳細>>】

在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對上述情形予以關(guān)注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩建議購房者在交房時注意以下事項。

1、結(jié)清水表賬單

大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費用。建議買房在交房前要詢問賣房是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單，并可以撥打相關(guān)機構(gòu)查詢該房產(chǎn)已往的水費欠繳情況。

2、告知電表狀況

在交房時建議買房者親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設(shè)施費或該煤氣設(shè)備無償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時買房可要求賣方提交交房當年的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。買房憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的區(qū)有線電視公司辦理過戶手續(xù)。

5、結(jié)清電話，寬帶費用

如果買房無需延用賣房的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果買房需要延用賣房的電話號碼，則買賣雙方一起到電信部門辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結(jié)算話費賬單。至于寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結(jié)算。

6、結(jié)算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此賣方憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)可向買房按實結(jié)算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為買方。

7、物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費用

建議買賣雙方到房屋所在地的物業(yè)管理公司辦理以交房當日為準結(jié)算物業(yè)管理費。同時買房辦理物業(yè)進戶手續(xù)。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時，請各位業(yè)主與買家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對于一些家電產(chǎn)品建議列明型號、牌子等，方便收樓時核對物品是否與合同相符。

2、要檢查單位室內(nèi)各項設(shè)施是否有質(zhì)量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質(zhì)量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量，有否滲漏等(特別對于樓齡長的物業(yè))；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內(nèi)各項設(shè)備是否工作正常，如有任何問題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要承擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的新樓，購房者收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時對于一些所謂收樓費用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。

4、戶籍是否遷出

對于名校物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時，如果想用該物業(yè)的戶籍時，及時要求對方按時把戶籍遷出，否則新業(yè)主無法找派出所接收戶籍。

5、發(fā)票是否齊全

買家成功收樓后，通常客戶都要辦理一些過戶手續(xù)，例如過戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買家無法使用相關(guān)的服務(wù)。