【酒店公寓投資】酒店公寓投資現(xiàn)狀 酒店公寓投資注意事項

酒店公寓投資現(xiàn)狀

在酒店公寓成為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，但不少投資者因盲從跟風投資，開始顯露出后遺癥。

劉先生萬萬沒有想到，當初購買位于長壽路的一套產(chǎn)權(quán)酒店公寓，在拋出時房屋增值部分還需繳納近40%的綜合稅。前不久，劉先生將自己60萬元購 入的產(chǎn)權(quán)酒店以90萬元價格在中介公司掛牌出售。很快，中介公司找到下家。在簽訂房屋買賣合同當日，中介公司分別為上下家計算了交易成本。忽然，劉先生發(fā) 現(xiàn)自己除了繳納印花稅等正常稅費外，還需多繳高達12萬元的綜合稅，預期投資收益大大降低。仔細察看產(chǎn)權(quán)證，原來劉先生購買的產(chǎn)權(quán)酒店公寓的房屋用途為商 住。通常，非住宅類房產(chǎn)，如商鋪、辦公樓等在買賣時都必須支付綜合稅，出租時繳納營業(yè)稅。

不少投資者往往在再次交易時才發(fā)現(xiàn)其中的差別。業(yè)內(nèi)人士指出，近年來產(chǎn)權(quán)酒店成為開發(fā)商營銷集中炒作的一個概念，既套用于住宅產(chǎn)品，也套用在辦 公產(chǎn)品上。特別是一些早年立項的、或由半拉子工程改建而成的項目，大部分為非住宅產(chǎn)品重新包裝為酒店公寓后出售。正由于大部分投資者盲目投資，后遺癥由此 而生。根據(jù)稅務部門規(guī)定，非住宅產(chǎn)品和獨立式別墅在出售時，出售方必須繳納綜合稅。綜合稅計算方法有兩種，由出售方自行選擇：一種按照房屋出售總價的5% 計算;另一種收取房屋出售差額部分的30%—40%，不同區(qū)域收費標準不一樣。如果酒店公寓確為住宅性質(zhì)，交易成本相當?shù)汀Ｒ坏┖雎赃@點，投資者的投資收 益將大打折扣。專業(yè)人士提議，兩種判斷方式可以幫助投資者區(qū)分。一是查看房屋產(chǎn)權(quán)證中房屋用途一欄，是住宅還是商鋪、辦公或其他。二是個人當初購買時，契 稅是否按照房價3%繳納，如住宅則按房價1.5%繳納。

售后包租的產(chǎn)權(quán)酒店后遺癥也很多。不少酒店公寓經(jīng)過分拆銷售后，由開發(fā)商選擇一個管理公司在3至5年內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營出租，然后承諾個人投資者每年5 %—8%不等的年投資回報率。不少投資者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商承諾的年投資回報率中并沒有去除商業(yè)房屋出租經(jīng)營必須繳納的營業(yè)稅，投資者實際到手的年投資 回報率僅3%左右，遠遠低于其他房產(chǎn)，致使以租養(yǎng)房失敗。另一大隱患潛藏在再裝修的資金來源上。酒店公寓折舊率遠遠高于普通住宅，平均4年左右必須更新裝 修以確保出租經(jīng)營水平。初步測算，酒店公寓的翻新除了每套房屋內(nèi)部裝修外，還包括電梯、公共走道、大堂等設施，投入的費用遠遠高出普通住宅。一旦個別業(yè)主 拒絕出資更新，很有可能影響整幢酒店公寓的整體出租經(jīng)營，從而打亂了其他投資者的投資預期。

酒店公寓投資注意事項

1、查看各種證件

不同酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)年限也不同。購房者或是投資者可要求開發(fā)商出具相關證件，比如《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》等來詳細了解相關信息，同時也可避免購到違規(guī)出售的房產(chǎn)。

2、了解稅費

商住型酒店式公寓的出售稅費比普通住宅高得多，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等，計算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以一旦要出手轉(zhuǎn)讓定要提前了解這些稅費。

3、隱性成本

公寓不同于普通住宅，還含有一些隱性成本在其中，如契稅和公共維修基金、中介費等。此外，當房屋空置時，很多人以為就不產(chǎn)生費用了，降低成本。但實際上，在房屋空置期間，沒人入住，就意味著沒有租金收入，那何來收益？建議在淡季期間，公寓的空置期要控制在2個月左右，以免造成更多損失。

4、使用成本較高

酒店式公寓的物業(yè)費、水電費及各種維護費用均屬于商業(yè)性質(zhì)，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物業(yè)費，一般是住宅的2倍以上。因此，這些成本你也需要考慮。

在房價居高不下的情況下，酒店式公寓確實是個不錯的投資渠道，不過大家可以貨比三家，選擇一個更為合適的公寓進行投資，亦或者交給機構(gòu)投資公寓，你間接式投資，輕松坐等拿投資回報，也是非常不錯的投資思維。

“不限購，不限貸”，政策將公寓定性為生活性服務業(yè)，目前國家將在稅收、融資等方面給予支持。錯過了10年前房價，當下公寓投資不容錯過！