【地產(chǎn)策劃公司選擇】地產(chǎn)策劃公司怎么選 房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)選擇

消費(fèi)者理性化是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的原因之一。在沿海城市，開發(fā)商借助房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃，使項(xiàng)目后期銷售獲得成功，使開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的前期策劃的成功與否，直接決定了其后期銷售的好壞。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)策劃咨詢機(jī)構(gòu)中號(hào)稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產(chǎn)全程策劃公司必須是以先進(jìn)的營銷理論與策劃理論為指導(dǎo)，以消費(fèi)者的未來期望、市場(chǎng)的有效需求、行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)為基礎(chǔ)，通過需求調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分、項(xiàng)目定位、概念設(shè)計(jì)、營銷戰(zhàn)略、CI設(shè)計(jì)、廣告策劃、銷售執(zhí)行、物業(yè)管理、品牌創(chuàng)立等過程，為項(xiàng)目規(guī)劃出合理的建設(shè)取向——在設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、服務(wù)、管理等方面提出比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿足顧客需求的實(shí)施細(xì)則，達(dá)到使項(xiàng)目增值，創(chuàng)造暢銷樓盤，使開發(fā)商可持續(xù)發(fā)展的目的。因此，選擇房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)，必須滿足以下條件。

1.理論水平

理論來自于實(shí)踐并指導(dǎo)實(shí)踐，觀念落后導(dǎo)致策劃保守，沒有好的觀念就沒有好的策劃。根據(jù)其所掌握的房地產(chǎn)策劃的基礎(chǔ)理論處于策劃理論何種發(fā)展階段，是標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃階段、銷售策劃階段、概念策劃階段、賣點(diǎn)群策劃階段、等值策劃階段還是增值策劃階段?是推銷觀念階段，還是營銷觀念階段?是全程策劃階段、還是營銷策劃?采用的是什么理論模式?總之，關(guān)鍵是要運(yùn)用所掌握的理論、通過科學(xué)的思維方式和方法論，對(duì)現(xiàn)實(shí)環(huán)境做出準(zhǔn)確的判斷。因?yàn)檎莆辗康禺a(chǎn)策劃的基本理論、基本原理，并靈活運(yùn)用，決定著房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)50%的策劃運(yùn)作能力。

2.實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)可以避免重蹈覆轍，并是策劃者項(xiàng)目的運(yùn)作能力、市場(chǎng)反應(yīng)能力、市場(chǎng)應(yīng)變能力的具體體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，以往任何成功的經(jīng)驗(yàn)很難完全照搬應(yīng)用在新開發(fā)的項(xiàng)目上，甚至如果不能擺脫以往成功的經(jīng)驗(yàn)的束縛，或者照搬別人的成功經(jīng)驗(yàn)，反而會(huì)給新項(xiàng)目的開發(fā)帶來滅頂之災(zāi)，換句話說，前一個(gè)項(xiàng)目的成功并不能保證未來項(xiàng)目一定成功，而以往失敗的定位卻未必不能應(yīng)用在新項(xiàng)目上;這也就是為什么大名鼎鼎的策劃人，卻策劃了一大堆賣不出去的空置房，而那些精品樓盤、暢銷樓盤卻往往是名不見經(jīng)傳的開發(fā)商的杰作的原因。房地產(chǎn)業(yè)類似例證不勝枚舉。因此，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)決定著房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)30%的策劃運(yùn)作能力。

3.創(chuàng)新能力

差異化雖然不是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的生存戰(zhàn)略，卻是獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要手段，房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)沒有創(chuàng)新意識(shí)，或創(chuàng)新能力不足，就抓不住差異化的機(jī)會(huì)，而沒有差異的同質(zhì)項(xiàng)目，必然導(dǎo)致價(jià)格的惡性競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新能力表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1)項(xiàng)目定位既適應(yīng)市場(chǎng)有效需求，又有別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。

2) 采用新技術(shù)。

3) 發(fā)現(xiàn)、開拓并滿足新的市場(chǎng)有效需求。

4) 采用新材料。

5) 觀念創(chuàng)新——基礎(chǔ)理論、設(shè)計(jì)思想、營銷手段、服務(wù)理念。

創(chuàng)新能力決定著房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)8%的策劃運(yùn)作能力。

4.洞察力

所謂洞察力，就是房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)有效需求變化的敏感程度與預(yù)見能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，是現(xiàn)在生產(chǎn)的未來需求的特殊產(chǎn)品。由于投資大、建設(shè)周期長，受政策、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、管理水平、資金來源等因素制約，制約因素稍有變化，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)有效需求發(fā)生變化，預(yù)先的項(xiàng)目定位就有可能發(fā)生變化甚至落空。房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)可能的變化必須有敏銳的洞察力，及時(shí)修正與市場(chǎng)有效需求有悖的定位，否則，項(xiàng)目前期的準(zhǔn)確定位，一樣會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建成后，面對(duì)將是沒有需求或需求有限的市場(chǎng)。洞察力決定著房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)5%的策劃運(yùn)作能力。

5.合作力

團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)不是烏合之眾，不是策劃大師的靈機(jī)一動(dòng)的"奇招"、"概念"，而是具備上述能力、十?dāng)?shù)種專業(yè)的通才型人力資源協(xié)同作戰(zhàn)的有機(jī)結(jié)合體。項(xiàng)目經(jīng)理與市場(chǎng)總監(jiān)、策劃總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、營銷總監(jiān)、CI總監(jiān)及其助手所組成的項(xiàng)目組團(tuán)，整合社會(huì)資源、市場(chǎng)資源、企業(yè)內(nèi)部人力資源，是所策劃項(xiàng)目始終如一的充分必要保證。由于策劃咨詢機(jī)構(gòu)是從市場(chǎng)調(diào)研、概念定位、項(xiàng)目規(guī)劃、工程施工到開盤上市、現(xiàn)場(chǎng)展示、銷售服務(wù)、售后服務(wù)等的全過程介入，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進(jìn)度與成果質(zhì)量，并提出改進(jìn)意見，團(tuán)隊(duì)的協(xié)作精神、寬泛的專業(yè)知識(shí)、良好的溝通能力是策劃咨詢機(jī)構(gòu)取得成功的保證。因此，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)決定著房地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)5%的策劃運(yùn)作能力。

某市房地產(chǎn)全程策劃剛剛起步，專項(xiàng)人才奇缺，一些營銷咨詢公司為接項(xiàng)目，臨時(shí)召集人員搭成的草臺(tái)班子，不僅混淆全程策劃概念，而且很難保證項(xiàng)目的始終如一，甚至有的策劃只做到一半就露出了馬腳，拿出的策劃案幾十頁應(yīng)付了事，不是答非所問，就是立論不足;不是用數(shù)據(jù)說話，而是將結(jié)論建立在主觀臆測(cè)上。開發(fā)商啞巴吃黃連，付錢送"神"了事，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)策劃咨詢機(jī)構(gòu)的信任危機(jī)。

如果用函數(shù)關(guān)系表現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)的全程策劃能力，那就是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水平，駕馭項(xiàng)目的能力。

λ-實(shí)戰(zhàn)能力，運(yùn)作項(xiàng)目的水平。

δ-創(chuàng)新能力，差異化戰(zhàn)略實(shí)施能力。

μ-洞察力，對(duì)市場(chǎng)有效需求變化的預(yù)見能力

σ-合作力，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)保證項(xiàng)目成功的綜合實(shí)力。

房地產(chǎn)策劃公司怎么選？

第一：看

看房地產(chǎn)策劃公司的形象和團(tuán)隊(duì)建設(shè)。俗話說“策劃別人，先策劃自己”，所以看公司的人員建設(shè)，好的策劃代理公司，總有一個(gè)靈魂人物——即老板，老板大多是創(chuàng)始人，在行業(yè)形勢(shì)比較好的背景下，在賣方市場(chǎng)下，一個(gè)項(xiàng)目即可以成就一個(gè)老板，而“光桿司令”是絕對(duì)不能信賴的，即使他能力超強(qiáng)。一個(gè)擁有戰(zhàn)略規(guī)劃、建筑規(guī)劃、營銷策劃、廣告推廣、銷售執(zhí)行不同職能的復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，才是達(dá)標(biāo)的。

第二：聽

一般情況下代理公司就會(huì)寫簡(jiǎn)單的提案，當(dāng)一般不會(huì)太詳細(xì)，除非是簽訂了合同，聽就是聽房地產(chǎn)策劃公司的思路跟見解。在這里，開發(fā)商要抓住幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)聽。一聽房地產(chǎn)策劃公司是否“吹牛大王”，整個(gè)計(jì)劃只有戰(zhàn)略，只有時(shí)髦的沒有見過的UPS、UBS、4P、SWOT等，沒有實(shí)際操作戰(zhàn)術(shù)思路。二聽策劃人員是否“同行攻擊”，大多策劃人員狂妄至極。三聽策劃人員是否“吹噓拍馬”，門檻低、缺乏進(jìn)門限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)策劃公司滿天飛，自然競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇。具備想法的公司是不會(huì)不負(fù)責(zé)任的粉飾和平的，更不會(huì)看臉色行事的，敢說才敢做，無私才無畏。

第三：考察

看了，聽了，感覺還可以，開發(fā)商該活動(dòng)活動(dòng)，出去考察房地產(chǎn)策劃公司了?？纯此v的是不是真的，是不是在吹牛，同時(shí)可以針對(duì)性學(xué)習(xí)?？词裁矗恐饕床邉澒巨k公地址、成功案例和本項(xiàng)目可以借鑒的品牌項(xiàng)目。但是房地產(chǎn)策劃公司說公司內(nèi)部人員參與過的項(xiàng)目，基本上就不用看了。這些“成功案例”大多數(shù)是“拉虎皮做大旗”。辦公地址如果不在本地，一定要考察，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目合作期限少則1-2年，多則3-5年，甚至更長，連合作方的門都沒有看就簽合同，其中一定有問題，合作風(fēng)險(xiǎn)極其大。最后，要看幾個(gè)代表性的項(xiàng)目，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，一定要策劃公司陪同。

第四：操練

前兩方面“吹拉談唱”的本事，一般房地產(chǎn)策劃公司都具備。實(shí)地考察滿意后，可以拿出項(xiàng)目前期規(guī)劃指標(biāo)，是驢子是馬,拉出來遛遛,與規(guī)劃設(shè)計(jì)公司一起，看看房地產(chǎn)策劃公司的規(guī)劃思路和成本意識(shí)了，看看房地產(chǎn)策劃公司是否可以成為規(guī)劃的思想，是否從戶型、園林、配套、創(chuàng)新等方面，與規(guī)劃設(shè)計(jì)公司交融，甚至超越規(guī)劃和設(shè)想了。