商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業(yè)的價值首先是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進(jìn)車就可以了。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿足了商業(yè)對于“易達(dá)性”的要求。

3、商業(yè)地產(chǎn)項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示。

4、我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地選項。如果地選錯了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋果是活不了的。北方的地適合種蘋果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別，首先是對地理位置的要求不一樣。

二、目標(biāo)顧客不一樣

住宅的目標(biāo)顧客通常會根據(jù)自身的項目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對固定。通常來講，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者。經(jīng)營戶又可以細(xì)分很多種，例如主力經(jīng)營戶，即我們通常所說的主力店，還包括品牌商和一些配套商戶，比如說做餐飲、娛樂的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對商業(yè)物業(yè)、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標(biāo)顧客對物業(yè)功能和配套的要求則很單一。

三、功能和用途不一樣

住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，功能都是不一樣的。即使是購物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業(yè)店等。

四、消費環(huán)節(jié)不一樣

住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以居住，可以使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進(jìn)行消費的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費，而商業(yè)地產(chǎn)則是開端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始。假設(shè)花20萬買了一個住宅，那再花點錢裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業(yè)地產(chǎn)呢？用20萬買個商鋪，裝修還要花多少錢？進(jìn)貨還要花多少錢？風(fēng)險費用金需要多少錢？整個運營費需要多少錢？買得起商鋪就一定能經(jīng)營得起來嗎？這和住宅是完全不一樣的。開發(fā)商賣住宅的時候，來的都是客，只要有鈔票可以。賣商業(yè)地產(chǎn)呢？不但要有投資能力，還要有經(jīng)營能力，如果投資了商鋪今后活不了，那開發(fā)商也是活不好的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費環(huán)節(jié)是不一樣的，不能用住宅的思維模式來解決商業(yè)地產(chǎn)的問題。

五、對物業(yè)的要求不一樣

住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細(xì)致的要求，任何一個方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤，倉儲店的荷載就要達(dá)到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達(dá)到2.8—3米就可以了。所以，對物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別之一。

六、產(chǎn)品的設(shè)計不一樣

住宅地產(chǎn)的設(shè)計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業(yè)來講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計也是不一樣的。例如，電影院的產(chǎn)品設(shè)計主要考慮層高、柱距和消防等問題，而餐飲店的設(shè)計對物業(yè)硬件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風(fēng)等問題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計需要依據(jù)自身的需求，依據(jù)市場的需求，設(shè)計主要是為了滿足商業(yè)經(jīng)營的需要。

商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)缺點

一、優(yōu)點

1、商業(yè)性質(zhì)住宅辦理按揭時間是到交付的時候，而70年產(chǎn)權(quán)住宅則是到房屋結(jié)頂時候就開始辦理按揭。

2、商業(yè)性質(zhì)即40年產(chǎn)權(quán)房以后如果拆遷的話，獲得的賠償金會比70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)房屋獲得的賠償金要高。

3、商業(yè)性質(zhì)房屋可自住，也可注冊營業(yè)執(zhí)照當(dāng)辦公房用。

4、商業(yè)性質(zhì)的房屋一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現(xiàn)。

5、商業(yè)性質(zhì)房屋拆遷時間短，換房時間能優(yōu)先。

6、商業(yè)性質(zhì)房屋均為單身貴族，企業(yè)白領(lǐng)，整體人群素質(zhì)要高。

7、商業(yè)性質(zhì)房屋對第二次換大面積住房無影響，仍能享受第一套按揭利率。

8、商業(yè)性質(zhì)的土地在商鋪結(jié)構(gòu)配比上要比住宅的商業(yè)配比合理很多，所以很快可以形成以小區(qū)為中心的商業(yè)氛圍，更加能吸引人氣，人氣高了，投資匯報率的必然會高上去。

9、商業(yè)規(guī)模形式，周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。物業(yè)管理會更加的規(guī)范和到位。

10、商業(yè)性質(zhì)的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不會很大，因此總價低，適合投資，也適合過渡。

二、缺點

1、40年的稱為商業(yè)用地，并且大多數(shù)樓盤水電收費和物業(yè)費是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收，很貴，并且基本沒有天然氣。

2、商業(yè)地產(chǎn)辦理按揭貸款要求首付五成、貸款期限最長10年，貸款利率還要相應(yīng)的上浮。

3、商業(yè)地產(chǎn)無法落戶，無法滿足部分投資客要求。

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