【地鐵房投資】投資地鐵房需要注意什么 地鐵房投資需謹慎

地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關(guān)注地鐵的走向以及與其他線路的連接位置；要留意區(qū)域的整體規(guī)劃狀況；要分析區(qū)域目前的狀況，包括消費水平、人口狀況以及商業(yè)氛圍等。

“三不要”：周邊人口過于稀少的地段，不要過早地入市；沒有成熟商業(yè)氛圍支撐或規(guī)劃支撐的項目，不要過早入市；開發(fā)商實力不明確的項目，不要提前入市。

地鐵房投資需謹慎

一、分析周邊環(huán)境因素

地鐵房的升值空間大小，一定程度上是由需求量決定的。簡單來說，是一個這樣的規(guī)律：大量外來人口存在，原有城內(nèi)用地有限以及地鐵沿線規(guī)劃合理，是地鐵沿線升級潛力大小的決定性因素。比如說北京輕軌一開通，兩側(cè)2公里內(nèi)的住宅均價就上漲了10-20%；而天津的地鐵開通時，周邊房價卻沒有這么明顯變化，反而是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)因為“環(huán)渤海戰(zhàn)略”房價大幅上揚，進而帶動一批房產(chǎn)投資資金進入天津，推動了后兩季均價的大幅上揚。可見地鐵沿線的投資價值高并不是一定的。在選擇投資時，應(yīng)充分考慮城市的潛在住房需求量和城市的大投資環(huán)境。

地鐵房需要提前考慮的環(huán)境因素有：

1、城市經(jīng)濟是否能保持穩(wěn)定增長?

2、未來房產(chǎn)政策是否有所調(diào)整?是否有更多的有力政策保證房產(chǎn)的價值的上升?

3、這一地區(qū)是否是政府規(guī)劃發(fā)展的地區(qū)?

4、房產(chǎn)周邊是否有完善的生活配套?

二、分析價格成長空間

實際上地鐵房已經(jīng)存在一定的泡沫，衡量它是否還具有投資價值，是否在正常的投資價值增長范圍內(nèi)，這些需要通過客觀的數(shù)據(jù)來衡量。

建議在關(guān)注未來價格上漲空間方面，可以參考以下數(shù)據(jù)：

1、從城市核心向外輻射，參考同在一環(huán)形范圍內(nèi)其他地區(qū)的房價。

2、計算本地區(qū)租金與房價比，與本市平均水平及成熟社區(qū)的數(shù)據(jù)做對比。如果兩個數(shù)據(jù)價格差超過30%，就應(yīng)該具體分析存在差距的原因；

3、樓盤開發(fā)商及物業(yè)等一些常規(guī)樓盤的比較數(shù)據(jù)在此也依舊有效。

因此地鐵房不能盲目投資，需要投資者認真地考察和比較，因為房產(chǎn)投資的流動性非常差，投資周期比較長，這樣投資風險的可控性不強，管理難度比較大，精力投放比較多。但是適當?shù)姆慨a(chǎn)特別是地鐵房投資，在高資產(chǎn)人群的投資組合中還是發(fā)揮了“定海神針”的高價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認為，地鐵物業(yè)的這種升值潛力，在中低端住宅上將體現(xiàn)得更為明顯。而對于豪宅，是否在交通干道沿線意義不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地鐵的橫空出世帶來前所未有的機遇，而寫字樓項目從中受益的可能性更突出。

四、地鐵商鋪

地鐵商鋪作為固定資產(chǎn)投資，回報期應(yīng)該控制在10年左右，地段不同決定了商鋪的投資發(fā)展方向不同，回報期也就有較大差別，盲目投資必然會造成損失。理性的購房者應(yīng)當更關(guān)注樓盤物業(yè)本身的規(guī)劃設(shè)計和綜合品質(zhì)。

五、地鐵上蓋物業(yè)

有公開數(shù)據(jù)資料顯示，地鐵上蓋物業(yè)價格平均要高于同片區(qū)同等素質(zhì)物業(yè)30%以上。一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在國際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲?、實用程度最高、抗風險能力最強的城市高效物業(yè)形式。地鐵上蓋物業(yè)即結(jié)合地鐵站點的建設(shè)向上拓展空間，構(gòu)建軌道站點綜合體，將交通接駁、商業(yè)、辦公、居住等需求整體化解決，實現(xiàn)最大化的土地利用。

六、謹防透支其未來的房價

對于購房者而言，如果是自住型購房，出于居住習慣或者辦公需要，當然可以持有，而對于部分投資型的客戶而言，必須考慮較長時間的資金風險，在資金實力比較強的情況下，持有作為長期投資的產(chǎn)品或許可行，但是并不是一個很好的投資渠道。在“地鐵房”普遍上漲的情況下，有可能會透支其未來的房價，即在輕軌交付之后，其房價的上升仍然需要一個過程，而此時已經(jīng)有些漲得過頭了，所以購房還需冷靜，謹慎購買。