投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優(yōu)勢

1、小面積，低總價，投資風(fēng)險小，轉(zhuǎn)讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小，好管理，易出租等特點卻是其優(yōu)勢。不過，高檔次項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。

2、產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。

由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長處，因此受商務(wù)人士歡迎。

3、擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住的安心、放心。

必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的優(yōu)選。此類投資對多數(shù)人來講，是有超值回報空間的。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來有更多跨國企業(yè)來中國設(shè)立公司，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的優(yōu)選。同時，國內(nèi)大、中城市的一等商務(wù)人士階層，對這類物業(yè)擁有可觀的消費能力。單身公寓由于面積小、總價低、月供負擔(dān)輕，對年輕一族尤其是外來專業(yè)人才格外有吸引力。

酒店式公寓投資風(fēng)險

1、居住成本高

從生活層面來說，住在酒店式公寓里的生活成本也相對高昂。如水電費是按商用物業(yè)計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。以北京為例，普通住宅的電費為每度0.48元，水費為每噸3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店式公寓的收費為電費0.9元、水費5.1元，大部分商業(yè)立項的酒店式公寓則無天然氣接入。

2、回報率大打折扣

許多酒店式公寓的開發(fā)商打出的15%至18%的利潤率遠遠高于真實的水平，而實際的年利潤率也就是在5%至6%之間。高回報率確實很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關(guān)鍵要素，主要包括以下因素：

契稅和公共維修基金。開發(fā)商在項目銷售時，其價格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費標準來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋維修基金是收樓價的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價。

租金價格的折扣。酒店式公寓的開發(fā)商在項目收益計算時，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四☆級酒店為例，酒店標準間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價格往往也就在400元至500元/日左右，這遠遠低于開發(fā)商預(yù)計的高利潤率。

物業(yè)費、取暖費等其他費用。針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時需要繳納必須的費用外，物業(yè)費、取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費、取暖費等維護費用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點來看，開發(fā)商打出的每年15%至18%的高利潤率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

中介費。投資人在投資房產(chǎn)項目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。

3、酒店式公寓產(chǎn)權(quán)要分清

目前市場上的酒店式公寓按照產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方式可以分為三種：大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營，小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營及小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營。

大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓不是小投資者投資的對象。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓對資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個人投資者投資，一般都是投資基金或是專業(yè)公司在控制。小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓投資風(fēng)險較大，投資者需要謹慎。因為非統(tǒng)一經(jīng)營導(dǎo)致沒有統(tǒng)一的管理，使得同一棟樓中的各個小公寓之間存在很大競爭。這類酒店式公寓其實和普通的小戶型住宅已經(jīng)基本沒有什么差異，只是掛了酒店式公寓的名字來抬高身價，事實上體現(xiàn)不了酒店式公寓的優(yōu)勢。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首先投資者需要租賃面積在300平方米以上的店面，店面選擇在交通比較發(fā)達的地段，而且選擇在客流量大的地方。想這樣的店面，在一二線城市，一年的租金需要50~80萬元。

然后，投資者需要對店面進行精致的裝修，由于公寓酒店普通都是高檔消費，所以投資者在裝修的時候，選擇好的裝修物料，裝修要大氣一點。裝修費需要20~30萬元。

接著，投資者需要購置各種軟硬件設(shè)備，例如空調(diào)，電腦，電視等等，這些需要投資20萬元左右。

另外，投資者還需要招聘效勞員，每名效勞員每月的工資需要4000元左右。

之后，投資者還需要領(lǐng)取水電費，廣告推廣，開業(yè)典禮費等等，這些需要5~8萬元。

這樣算下來，開一家公寓酒店，需要投入150萬元左右。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市場上公寓面積大小和地段千差萬別，最小的戶型35平米左右，大概25萬就可以買一套，投資的門檻很低。

2、投資見效快

有很多酒店式公寓是現(xiàn)房，買過來你就可以裝修，然后出租，收取租金；有的酒店公寓，本身是帶租約的，你買了后，第二個月就可以收取租金，相當?shù)目臁?/p>

3、少費心

如果你投資酒店公寓，不需要你自己裝修，有酒店管理公司，直接給你裝修好的，有些酒店公寓，你不用出錢，酒店自己花錢，把你的房子裝修好，如果以后酒店不經(jīng)營了，裝修還是你的，就用這個裝修，你可以繼續(xù)和其他人簽訂租賃合同，省時省心。

4、租金收益高

如果你投資到酒店式公寓，通常一套50平的公寓就可以租到4000元，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，商業(yè)公寓價格比同地區(qū)住宅價格要低，一套50平的公寓每平方價格1.6萬總價在96萬元左右。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投資回報率=（稅后現(xiàn)金流 投資者權(quán)益增加）/權(quán)益投資數(shù)額稅后現(xiàn)金流指的是所得稅后的現(xiàn)金流，投資者權(quán)益增加=還本收益=當期還本付息額—利息。

簡單說就是：回報率=年租金/總價

投資了公寓會賣不掉嗎

投資的公寓不會賣不掉，但是投資的公寓肯定是不好賣。因為公寓和普通的商品住宅房他是有一點點區(qū)別的，首先就是房子的產(chǎn)權(quán)方面，公寓只有40年，而商品房都是70年。另外公寓住起來是很不舒適的，因為它的容積率相對來說比較高，面積也比較小，到賣的時候肯定要的人是不會太多。如果價格便宜點往外賣的話，可能還是有人要的。

其實現(xiàn)在公寓還是比較好賣的，但是主要還是看你這個公寓的地段好不好，如果說你投資的這個公寓的地段非常好的話，那肯定是不愁賣的，假如說你投資了這個公寓地段不是特別好的話，那就不一定好賣了。所以說我們在投資的時候自己一定要看一下這個地段將來有沒有發(fā)展的潛力，其實我覺得做投資最重要的就是要有一個長遠的眼光，這樣你才適合做投資。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒店式公寓面積較小，主力戶型主要在90平方米以下，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便，按照星級酒店的設(shè)施標準進行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性。

區(qū)域規(guī)劃前景

區(qū)域的問題，這對投資者來說尤其重要。因為要考慮到未來能更快地租出，投資者盡可能選擇商圈成熟且交通設(shè)施又比較完善區(qū)域進行投資。另外，區(qū)域的前景也需要考慮，一旦該區(qū)域?qū)戆l(fā)展得好，那房子升值或是方便轉(zhuǎn)手的可能性也會增大。

一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒成熟，價格會相對低廉。在購買前，一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、地鐵、學(xué)校、商業(yè)、辦公，是否有足夠的高端租賃群體等，抓住機會的同時也要謹慎下手。

配套設(shè)施

酒店式公寓一般都是精裝修的，也會配齊各種電器，消費者拎包即住。但不同的酒店式公寓對于這些設(shè)施的配置也有所不同，配置得越好對投資者來說未來也更容易租出去。

投資回報率

目前市場上，并不是所有的酒店式公寓都有高額的投資回報率。在購置前，投資者應(yīng)當適當計算一下，選擇一個回報率相對更高的酒店式公寓。

如果嫌麻煩，也可間接性投資，選擇市場上已有的一些房產(chǎn)投資的項目，比如在白領(lǐng)公寓方面有瑞·公寓項目投資計劃等，投資標的中也有酒店式公寓，年化收益9.5%-10.5%之間。

開發(fā)商品牌

目前的市場上，公寓項目眾多，容易犯上選擇困難癥，但品牌可以作為一個選擇的標準。品牌實力不足的開發(fā)商，可能會出現(xiàn)貨不對版、質(zhì)量不過關(guān)、規(guī)劃中的配套無法實現(xiàn)等等問題。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒店式公寓最大的賣點是酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，購房者看中的正是酒店式公寓價格比一般酒店便宜，但服務(wù)又達到了酒店的水平。這就要求投資者所選中的物業(yè)公司不僅具有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)能力，還要具有良好的市場經(jīng)營能力，這是保證投資者贏利的基本條件。如果酒店式公寓的物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，開發(fā)商在開發(fā)酒店式公寓時，只求賣完其物業(yè)就萬事大吉，而不是努力幫業(yè)主找一個好管家，就會形成另一種形式的“爛尾”工程，使得業(yè)主的投資回報率無法得到保證；投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費支柱和投資者的積極性，從而形成一個惡性循環(huán)。從現(xiàn)在市場上來看，這種具有酒店經(jīng)營能力的物業(yè)公司非常少，而一般酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗，因此，投資者在選擇合作物業(yè)公司時應(yīng)進行深入的考評。

2、酒店式公寓定位

酒店式公寓的定位是投資者在開發(fā)投資前就應(yīng)該弄清的實質(zhì)性問題，它直接關(guān)系到酒店式公寓的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容。具體而言，一家酒店式公寓的定位應(yīng)取決于購買或租賃這類物業(yè)的消費需求，即投資者群體和消費群體，而投資者群體又取決于消費群體，因此，從根本上說，酒店式公寓的定位應(yīng)取決于其消費群體。

酒店式公寓經(jīng)過幾年來的發(fā)展，已分化出兩大類，一類為側(cè)重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務(wù)的酒店式公寓；另一類為側(cè)重辦公功能，為各類機構(gòu)或個人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同的需求群體。發(fā)展商只有根據(jù)市場需求提供更具差異性的產(chǎn)品和服務(wù)，迎合更特殊的消費群體需求，才能贏得市場。

3、酒店公寓的地理位置

位置對開發(fā)酒店式公寓的成敗影響很大，不可不慎。由于不同類型的酒店式公寓的消費群體不同，在開發(fā)酒店式公寓時也有具體的要求，一般而言，有如下幾類區(qū)別：

A、側(cè)重于居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業(yè)高級職員提供居所，要位于高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環(huán)境和景觀，并有完善的生活配套設(shè)施。

B、為常駐深圳的海內(nèi)外商務(wù)機構(gòu)及常來深圳的海內(nèi)外商務(wù)人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁華市區(qū)，以吸引酒店的?？停€要求寫字樓多，交通便利，有良好的商業(yè)、餐飲及娛樂設(shè)施，便于開展業(yè)務(wù)和生活居住。

C、為深圳的小企業(yè)及個人提供辦公和居住場所的酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴格，但也要交通方便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業(yè)、文化及娛樂設(shè)施。

4、酒店式公寓的經(jīng)營問題

酒店式公寓的經(jīng)營方式不外乎出售、出租、租售并舉三種。

采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風(fēng)險，這是發(fā)展商比較傾向于采用的經(jīng)營方式，尤其是一些處于成長期的發(fā)展商很是青睞這種方式。但是，由于采取這種經(jīng)營方式的酒店公寓建成后都交給物業(yè)管理公司去管理，發(fā)展商不參與后期管理，這就要求發(fā)展商在經(jīng)營前應(yīng)和物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容進行明確協(xié)議和承諾，以免后期管理中出現(xiàn)一些不確定因素和隱患。

采取出租方式，投資回收期長，而且存在較大的市場風(fēng)險。其風(fēng)險主要在于裝修，不裝修沒有客戶租，帶裝修又恐不合客戶心意，新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁，給經(jīng)營管理帶來很多麻煩，同時也增大開發(fā)商的投入。同時，房地產(chǎn)市場還存一定的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，一種物業(yè)市場前景好，眾多發(fā)展商一哄而上，致使該種物業(yè)的市場供給量激增，售價和租金亦會下跌，這些不理智的投資方式大大增加了酒店式公寓的投資風(fēng)險。

租售并舉模式是發(fā)展商不得已而為之的一種經(jīng)營方式。售出去的單位由小業(yè)主自用或出租，售不出去的單位只好由發(fā)展商出租經(jīng)營。

5、酒店式公寓的服務(wù)

酒店式公寓的最大賣點應(yīng)是它完善的服務(wù)。一般應(yīng)針對其消費群體的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務(wù)。而對酒店式商務(wù)公寓，則要多考慮商務(wù)人員的需求，多提供一些商務(wù)資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務(wù)、出租商務(wù)用車、代購辦公用品、飛機票、火車票等。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在購買酒店式公寓的過程中，我們經(jīng)常會碰到開發(fā)商承諾五年回報每年8%。但實際市場上一些酒店式公寓投資率甚至不足3%，而承諾每年8%通常情況下這很可能是一種陷阱，想通過承諾回報把本來事實上僅價值一萬的房子，賣到一萬五千元。所以，在購買時不要聽銷售的片面之詞，要計算好，覺得劃算再入手。

2、物業(yè)、水電和使用年限

酒店式公寓的物業(yè)管理費通常都比較高，如果是商住兩用的房子，水電費可能是要收取商用的標準，這也是一筆不小的費用。由于酒店式公寓的經(jīng)營相當非常復(fù)雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。另外，開發(fā)商缺乏此類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗，卻堅持自己經(jīng)營，也會為交房后的矛盾留下隱患。

3、避免定金陷阱

很多開發(fā)商都會打出多少抵多少的優(yōu)惠活動。需要繳納多少錢定金。有些開發(fā)商定金還是會退的。有的退的時候就各種理由了。所以如果交定金時，必須看好定金合同!而且中國文化博大精深。“定”和“訂”的意思雖然相近，但是差別就很大。所以區(qū)別要分清楚，避免進了定金圏套。