什么是公寓式住宅

公寓式住宅，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式，而公寓式住宅是集合了公寓與普通住宅二者各自特點(diǎn)的一種新型房地產(chǎn)術(shù)語。

公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

公寓式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)

1、住宅式公寓

（1）住宅式公寓優(yōu)點(diǎn)

①使用成本相比而言較低。產(chǎn)權(quán)70年，可商貸，亦可公積金貸，貸款成數(shù)高，利率較商務(wù)公寓便宜，物業(yè)、水、電、煤等按民用收費(fèi)。

②舒適度更高。住宅式公寓的居住舒適度明顯優(yōu)于商務(wù)型公寓，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置的公寓間數(shù)不超過20間，電梯配比多為每層1:10，多數(shù)通有燃?xì)夤艿?，不影響正常的家庭生活?/p>

③稅費(fèi)較低。住宅性質(zhì)的公寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優(yōu)于商務(wù)型公寓的特點(diǎn)之一，便于今后轉(zhuǎn)手。

（2）住宅式公寓缺點(diǎn)

①功能受限。只能居住，小區(qū)不允許辦公。

②售價(jià)較高。住宅式公寓單價(jià)一般高于普通住宅，也高于商務(wù)型公寓。

2、商務(wù)型公寓

（1）商務(wù)型公寓優(yōu)點(diǎn)

①商住兩用。既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能;在部分城市還可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫字樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可做酒店或辦公點(diǎn)。易轉(zhuǎn)手，適合投資。

②商務(wù)公寓的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同，如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高。

（2）商務(wù)型公寓缺點(diǎn)

①商業(yè)用地40年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。

②每層住戶較多，10-20戶，中間隔以長(zhǎng)形樓道，尤其是處于陰面的住戶，采光較差，且多數(shù)存在衛(wèi)生間無窗戶、廚房過小或廚房呈開放式等問題，造成其居住舒適度低于住宅型公寓。此外，住戶多，且商住兩用，各色人等出入，較為嘈雜，安全性也較弱。

③按公建用途規(guī)定，其物業(yè)、水、電、氣等為商業(yè)收費(fèi)，較民用收費(fèi)貴。

④設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同，公共建筑物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而住宅的要求較高。住宅型公寓建筑間距、采光一般是按照住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；而商住型公寓一般位于城市的繁華地段和商務(wù)服務(wù)范圍中，其建筑日照間距、建筑設(shè)計(jì)等按照公共建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

公寓式住宅可以落戶嗎

購買商用公寓是不能入戶的，盡管不少商用公寓地處市中心，鄰近還有名校，但因不能落戶也無法入讀校園，這對(duì)一向以名校學(xué)位優(yōu)勢(shì)備受銷售寵愛的老城區(qū)物業(yè)來說，其后期利潤將大打折扣。

如何挑選公寓式住宅

1、首先看是不是旺地，挑選公寓的人，會(huì)更注重公寓周邊配套和交通，比如是否靠近公交站，周邊是否有便利店、超市、豐富的食肆和商場(chǎng)等。

2、其次看物管和開發(fā)商，由于購買公寓基本上算是一種長(zhǎng)線投資，所以開發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)服務(wù)公司的管理水平，也將是決定公寓值的關(guān)鍵。

3、看是否配齊家具家電，大部分之所以買公寓型產(chǎn)品，也有一方面是因?yàn)檫@類產(chǎn)品有基本裝修，不必太費(fèi)心機(jī)搞裝修。如果公寓的裝修是由設(shè)計(jì)師精心打造，再配齊家具家電，就更利于吸引高端住戶。

4、看區(qū)域規(guī)劃前景怎么樣，一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒成熟，價(jià)格會(huì)相對(duì)低廉。但購買前一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、交通、是否有足夠的高端群體等。

公寓式住宅購買流程

1、首先需要訂立買賣合同：房產(chǎn)買賣雙方通過接洽協(xié)商，對(duì)所交易房產(chǎn)的坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價(jià)格達(dá)成共識(shí)之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣合同。

2、其次是要接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查：房產(chǎn)交易雙方向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，并由估價(jià)人員對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

3、接著就是立契過戶，繳納稅費(fèi)：房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對(duì)象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)。

4、最后就是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到相關(guān)部門換取新的房產(chǎn)證。