買廠房好還是租廠房好

不同選址原因應(yīng)對(duì)不同的需求。如果是需要一手土地，從立項(xiàng)到廠房建成至少需要兩年以上的時(shí)間周期；而如果是購買二手的廠房，則對(duì)資金支付要求比較高；若是租賃廠房，則業(yè)主方一般不會(huì)為你保留太長時(shí)間，現(xiàn)在合適的廠房，你希望半年以后再用，那你的動(dòng)作基本就超前了，除非你愿意在這半年里正常支付租金。

買廠房要交什么稅

1、增值稅，交易額的5%。

2、土地增值稅暫。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：

如此處廠房屬于國有土地使用權(quán)上的建筑物，賣方須繳納土地增值稅，土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除扣除項(xiàng)目后的增值額乘以適用稅率確定，或按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定征收：

如查實(shí)征收，扣除項(xiàng)目為重置成本評(píng)估價(jià)格和賣方在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)之和。稅率為：

（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

如核定征收請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)查詢當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惡硕ㄕ魇章?，按轉(zhuǎn)讓收入乘以核定征收率確定。

3、契稅。如果你具有該房產(chǎn)合法的轉(zhuǎn)移資格，買方需要繳納契稅，稅率為4%，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格（或稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的評(píng)估價(jià)格）。

4、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

內(nèi)資公司應(yīng)按實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅（費(fèi)）率計(jì)算繳納城建稅（7％（納稅人所在地在市區(qū)的）、5％（納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的）、或1％（納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的））、教育費(fèi)附加（3％）和地方教育附加（1％）。

5、印花稅。依據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人進(jìn)行二手房易時(shí)所簽訂的二手房轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼花完稅，計(jì)稅金額為合同所簽訂的轉(zhuǎn)讓金額，稅率為萬分之五。需要繳納印花稅：120萬元×0.5‰=600元。

6、企業(yè)所得稅管理處:如果買賣雙方的企業(yè)都是內(nèi)資企業(yè)所得稅納稅人。則對(duì)賣方而言，企業(yè)賣出房產(chǎn)，應(yīng)以售價(jià)減除該房產(chǎn)的賬面價(jià)值、賣出過程中繳納的稅費(fèi)的余額并入企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。對(duì)買方而言，買入房產(chǎn)暫不涉及企業(yè)所得稅。

7、個(gè)人所得稅管理處：如果廠房的產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)，出售廠房的所得不需繳納個(gè)人所得稅。

買廠房可以貸款嗎

房屋抵押貸款一般貸款年限在1年-10年，貸款金額最高為房屋評(píng)估價(jià)的70%。廠房抵押貸款相似于我們的個(gè)人房屋抵押貸款。若廠房是合法的、歸企業(yè)全部，有房產(chǎn)證和土地使用證，那么是能向貸款機(jī)構(gòu)提出抵押貸款申請(qǐng)的。所以，自建廠房有無房產(chǎn)證和土地使用證很關(guān)鍵，是自建廠房能否用于抵押貸款的關(guān)鍵廠房抵押貸款金額需要根據(jù)廠房的大小，資產(chǎn)的評(píng)估來定奪，一般情況下，會(huì)貸出資產(chǎn)評(píng)估金額的70%。

買廠房注意事項(xiàng)

1、購買廠房和購買其他房屋最大的區(qū)別是要最要留意土地使用權(quán)是不是按國家規(guī)定合法的取得了土地使用證取得方式是行政劃撥還是出讓劃撥的要補(bǔ)交土地出讓金(不同地段補(bǔ)交不同)。一定要看土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證原件。

2、慎重選擇周邊有居民區(qū)的廠房，由于早期城市規(guī)劃問題，有的廠區(qū)位于居民區(qū)附近，容易發(fā)生法律糾紛。從經(jīng)驗(yàn)來看，居民對(duì)于生產(chǎn)性企業(yè)對(duì)于居住環(huán)境的影響的容忍度很低，廠房或者廠區(qū)周邊的居民區(qū)往往成為發(fā)生投訴、相鄰關(guān)系訴訟的隱患，一旦發(fā)生糾紛，往往容易升級(jí)成為群體性時(shí)間，直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

3、了解和實(shí)地核實(shí)廠區(qū)的道路通行和周邊交通狀況，客觀測(cè)評(píng)車程等影響企業(yè)運(yùn)輸成本的指標(biāo)?！昂暧^”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周邊的道路情況，距離交通主干道、高速公路、城市快速路的距離。道路對(duì)通行車輛高度和地面承重的要求?！拔⒂^”交通因素包括：廠區(qū)內(nèi)部的道路情況、廠房與道路的接合部的道路情況，是否能夠通行大型車輛。

其他和二手房一樣，要注意：

1、首先要確定房屋的所有權(quán)是誰的，要查驗(yàn)對(duì)方的《身份證》和《房屋所有權(quán)證》（最好還有《土地使用權(quán)證》），必須是原件。

2、了解房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)是否受到限制，如是否抵押（《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利記載），是否查封，是否被行政機(jī)關(guān)或者司法機(jī)關(guān)限制等，如果抵押，抵押權(quán)人是否有同意出售的書面意見。

3、是否為出租房，如果出租，租賃人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。

4、是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。

廠房風(fēng)水

1、廠房風(fēng)水環(huán)境的問題

廠房大門在西南方坤位,門口正對(duì)高架橋,車流量大、車速快，所以財(cái)運(yùn)不穩(wěn)定，主要經(jīng)營者運(yùn)氣不佳，高低起伏、變化無常。

東南廉貞火兇位為小型煉油罐所處之地，兇星高大主權(quán)，會(huì)對(duì)整體的風(fēng)水格局產(chǎn)生影響，犯小人多事非。

西南方向?yàn)榍?，也就是三層辦公樓所處位置，本為吉位，但是樓前有老建筑一座，并且高度恰好正對(duì)經(jīng)營者辦公地的前方，風(fēng)水中稱之為‘淚滴殺’，代表哭喪、破敗、衰落、窮困潦倒。

西南方向?yàn)榍?，位置空，?duì)主要領(lǐng)導(dǎo)不利，又主有小人作亂，難以管理。

東南方向的外部環(huán)境中，有一環(huán)形鐵路經(jīng)過，并且地勢(shì)高大、平坦，距離很近，巽方青龍位金木相克，此為青龍折腰，運(yùn)程敗退。

2、廠房風(fēng)水朝向

廠房選址坐向：工廠坐山當(dāng)令，有靠，向星當(dāng)令，有氣，為旺山旺向，工廠才能人丁興旺，財(cái)源廣進(jìn)。也就是說工廠后面為高地，或有樓房，工廠的大門方向有水(河流，路，)較開闊，低平，或是停車場(chǎng)，公園，廣場(chǎng)等，為明堂開闊，財(cái)路如潮。

3、廠房的選址風(fēng)水

廠址選擇在市區(qū)；此類廠房適合技術(shù)、資金密集型，用地面積小，無噪音、空氣、水質(zhì)污染的高新技術(shù)行業(yè)。優(yōu)點(diǎn)是;交通非常便利，信息靈通，引進(jìn)人才容易，運(yùn)輸費(fèi)用底等。缺點(diǎn)是：用地成本、勞動(dòng)力成本較高，限制條件較多，且易因城市規(guī)劃等原因而遷。

廠址選擇在郊區(qū)；此類廠址適用性最強(qiáng)，具有鬧市區(qū)廠址的各種優(yōu)勢(shì)，還適合勞動(dòng)密集型企業(yè)，且用地成本、勞動(dòng)力成本也較低，限制條件相對(duì)較少，是一種理想的廠房選址。

廠址選擇在鄉(xiāng)下；此類廠址有多種情況，有離城市、碼頭、火車站，也有公路、供水、供電好壞，應(yīng)區(qū)別分析。此類廠房適合勞動(dòng)密集型、有污染的行業(yè)。優(yōu)點(diǎn)是：用地成本很低，勞動(dòng)力成本也較低，離原材料產(chǎn)近，工人素質(zhì)要求不高，容易招工。缺點(diǎn)也較多：銷售運(yùn)輸成本大、信息量小，交通條件跟不上，經(jīng)常停水停電等。