售賣寫字樓流程

1.受讓前房號(hào)及客戶情況確認(rèn)流程

銷售員接待客戶→確認(rèn)客戶受讓的意向單位→填寫《置業(yè)計(jì)劃表》準(zhǔn)確計(jì)算該單位的受讓價(jià)格及付款方式→準(zhǔn)確計(jì)算該單位各種相應(yīng)稅費(fèi)→指引客戶瀏覽并講解公示的各類文件及證書→確認(rèn)客戶受讓姓名或單位→銷售員再次核對(duì)房號(hào)及價(jià)格。

2.銷控流程

銷售員攜同客戶至銷售經(jīng)理處進(jìn)行房屋銷控→銷售經(jīng)理核對(duì)客戶身份證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照確定受讓人姓名或單位→查閱《房號(hào)銷控登記表》確認(rèn)受讓房號(hào)為待受讓狀態(tài)→填寫《轉(zhuǎn)讓銷控單》商營(yíng)銷經(jīng)理雙方簽字確認(rèn)）→填寫《房號(hào)銷控登記表》→完成銷控。

3.交納定金流程

足定收取

銷售員攜同客戶至財(cái)務(wù)室交納定金→財(cái)務(wù)人員根據(jù)《轉(zhuǎn)讓銷控單》核對(duì)受讓人身份證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照→收取公司規(guī)定的足額定金→根據(jù)收取定金數(shù)額開出定金收據(jù)→客戶核對(duì)收據(jù)上的房號(hào)、姓名或單位→財(cái)務(wù)人員將收據(jù)交于客戶→財(cái)務(wù)人員《轉(zhuǎn)讓銷控單》移交營(yíng)銷部開發(fā)商銷售助理存檔保存。

4.房源確定單簽署流程

客戶交納足定后，銷售員根據(jù)客戶情況準(zhǔn)確填寫《房屋轉(zhuǎn)讓合同執(zhí)行情況確認(rèn)表》《轉(zhuǎn)讓承諾書》（境外人士適用）→營(yíng)銷部開發(fā)商銷售助理根據(jù)《房屋受讓合同執(zhí)行情況確認(rèn)表》、定金收據(jù)，打印《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》→銷售員填寫《銷售文件領(lǐng)取單》領(lǐng)取《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》→項(xiàng)目經(jīng)理審核《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)誤后在《房屋轉(zhuǎn)讓合同執(zhí)行情況確認(rèn)表》轉(zhuǎn)讓書審核欄簽名確認(rèn)→客戶在《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》簽名確認(rèn)→開發(fā)商銷售助理在《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》上。

二、寫字樓投資注意事項(xiàng)

1.寫字樓投資回報(bào)率如何計(jì)算

在準(zhǔn)備投資寫字樓之前，應(yīng)該首先計(jì)算該盤的年回報(bào)率，合適則具有投資價(jià)值。根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。

2.選擇區(qū)位

由于房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。同時(shí)，主中心區(qū)的區(qū)位成長(zhǎng)性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。

3.注重檔次形象

個(gè)人投資寫字樓時(shí)，要瞄準(zhǔn)客戶群來(lái)投資。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些最小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓，因?yàn)檫@表明入駐這個(gè)物業(yè)的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后可能有較為穩(wěn)定的回報(bào)。當(dāng)然，這同時(shí)也要求投資者有很高的支付能力。如果投資那些切成小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)，應(yīng)注意，雖然總價(jià)可能會(huì)便宜，但由于小業(yè)主太多，將影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平和回報(bào)能力。

4.關(guān)注品質(zhì)

因?yàn)閷?duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，因此，投資者也需要對(duì)上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。如果某個(gè)寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。人工作到一定時(shí)候，勢(shì)必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。

6.選擇好的物業(yè)公司

作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公。因此選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。最好選擇國(guó)際性的物管公司。香港的許多寫字樓都是通過品牌物業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值的。

7.如何辦理租賃手續(xù)

投資者購(gòu)買了某寫字樓后，如有租客求租，首先，買賣雙方簽署租賃合同；其次，將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)、產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請(qǐng)；最后，將租賃合同原件，出租和承租人的身份證明，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項(xiàng)。