長租公寓概況

長租公寓又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。

伴隨2015-2016年房價(jià)上漲和首次置業(yè)門檻提高，越來越多年輕人主動(dòng)或被動(dòng)選擇租房。中國租賃市場(chǎng)目前處于快速發(fā)展期。創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運(yùn)營商都在試水長租公寓。根據(jù) 2015 年中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過 500 家，公寓間數(shù)超過 100萬間。

長租白領(lǐng)公寓運(yùn)營模式

集中式出租：企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細(xì)化的設(shè)計(jì)、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，最后對(duì)外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。

分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對(duì)外出租的模式。

“集中式”和“分布式”兩種運(yùn)營模式，就二者共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤率無疑都是其運(yùn)營的重要指標(biāo)。集中式運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造升級(jí)。而分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改稿，提供全新的租住體驗(yàn)，其挑戰(zhàn)在于對(duì)公寓的管理與社群運(yùn)營。集中式和分散式各有利弊，但總體而言集中式公寓的盈利空間更大。

根據(jù)運(yùn)營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長租公寓運(yùn)營模式可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營兩大類。

一、重資產(chǎn)運(yùn)營

重資產(chǎn)運(yùn)營即運(yùn)營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。重資產(chǎn)運(yùn)營模式項(xiàng)下的房源多為集中式物業(yè)，對(duì)資金的要求較高，讓很多運(yùn)營商望而卻步。通常，涉及住房租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運(yùn)營商擁有雄厚的資金和融資優(yōu)勢(shì)，擁有閑置的自持物業(yè)資源，又具備物業(yè)改造能力，因而會(huì)選擇采用重資產(chǎn)運(yùn)營模式。

二、輕資產(chǎn)運(yùn)營

輕資產(chǎn)運(yùn)營即運(yùn)營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租獲得租金價(jià)差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營的，前期沉淀資金相對(duì)少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場(chǎng)。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營商、酒店管理類的公寓運(yùn)營商、創(chuàng)業(yè)類的公寓運(yùn)營商多采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

1、托管模式，就是房東將公寓委托給運(yùn)營商進(jìn)行出租和租后管理。在托管模式中，運(yùn)營商只需承擔(dān)一定的管理成本，資金壓力大大減輕，同時(shí)，原本承擔(dān)的空置率風(fēng)險(xiǎn)，也因托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上。

2、加盟模式，長租公寓企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢(shì)，通過制定標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制的模式，尋求加盟合作伙伴，快速復(fù)制經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

3、互聯(lián)網(wǎng) 模式，以房源為中心進(jìn)行智能化和金融化的便捷生活服務(wù)，一切以滿足租住的生活要求來配置，零售、干洗、生鮮配送、健身，美容、書吧等各種社區(qū)服務(wù)均采用專業(yè)化的外包進(jìn)行。

長租公寓盈利模式

1、租金差 裝修投資溢價(jià)

從業(yè)主端租入的批發(fā)價(jià)與單間“零售價(jià)”合計(jì)之間的差價(jià)，是目前絕大多數(shù)中低端長租公寓主要的利潤來源。主要包括兩部分，一是整套租入，按間租出實(shí)現(xiàn)溢價(jià)；二是通過分拆隔間，增加房間數(shù)實(shí)現(xiàn)額外收益。同時(shí)，公司也會(huì)對(duì)租入的房屋進(jìn)行簡單裝修，以實(shí)現(xiàn)房租價(jià)格的提升。采用該類模式的代表企業(yè)是自如。

2、生態(tài)社區(qū) 增值服務(wù)

長租公寓運(yùn)營商通過打造“公寓 服務(wù)”的生態(tài)圈，如 “公寓 旅游”、“公寓 健康”、“公寓 培訓(xùn)”等形式擴(kuò)大服務(wù)半徑，整合第三方優(yōu)質(zhì)資源或自己開展經(jīng)營，提升用戶體驗(yàn)度，進(jìn)而從衍生產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)盈利。如魔方向租戶收取的物業(yè)費(fèi)，大約每月每間房200~300元，相對(duì)普通住宅略微偏高。而增值服務(wù)費(fèi)用主要是在其高端產(chǎn)品中才體現(xiàn)，如租車服務(wù)、入室保潔、衣物清洗、商品代購等額外服務(wù)。

3、先租后售，旨在客戶獲取，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同

這類盈利模式的代表是萬科，萬科曾在重慶“西九.萬科驛推出“租金抵房款，房款抵租金”的活動(dòng)，從活動(dòng)口號(hào)可以清晰發(fā)現(xiàn)該類模式的核心是先租后售，公司的本質(zhì)并不是指望依靠公寓租金實(shí)現(xiàn)盈利，而是希望以公寓租賃獲得潛在的客戶資源，帶動(dòng)其本身的房地產(chǎn)銷售。

4、資產(chǎn)收購 持有經(jīng)營

這種盈利模式和美國典型的公寓REITs模式非常類似，借助不動(dòng)產(chǎn)基金通過資本運(yùn)作來收購或整租、改造物業(yè)，然后與第三方的公寓管理公司合作，由其負(fù)責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營與管理。一方面獲得了資產(chǎn)增值收益，另一方面也可獲得運(yùn)營收益。這種盈利模式的代表是賽富不動(dòng)產(chǎn)基金和新派公寓的深度合作，賽富以不動(dòng)產(chǎn)基金購買房屋的租賃權(quán)，委托新派公寓開展房屋租賃、管理等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)二者的資源互補(bǔ)。

目前，長租公寓收入來源還是以租金為主，出租方仍舊利潤薄弱或處于虧損狀態(tài)，分析認(rèn)為，當(dāng)前是以資本大量投入的方式快速吸收增量，迅速做大存量的階段，利潤率并不是企業(yè)眼下所關(guān)注的焦點(diǎn)。未來在做大規(guī)模以后，通過服務(wù)延伸產(chǎn)品附加價(jià)值、通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)空間，或?qū)⒊蔀橄乱徊降呐ぬ潪橛年P(guān)鍵突破點(diǎn)。

長租公寓市場(chǎng)分析

一、長租公寓發(fā)展誤區(qū)

1、只在高租金城市布局

做租賃要去哪些城市布局？幾乎所有人都會(huì)脫口而出：一二線城市，最好是一線城市，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口凈流入，租金收益高……

高租金的一線城市，杠桿率可以用得比較高。

例如北京，拿一套可以改造成4個(gè)房間的房子，花半個(gè)月改造，每間房投入七八千，4間房合計(jì)投入約3萬塊錢，半個(gè)月之后出租出去，每間房子3000，一個(gè)月就是1.2萬，預(yù)收一個(gè)季度的房租就是3.6萬。

由于付給房東的房租是做了時(shí)間錯(cuò)配的，如果你一次收了租客3個(gè)月的租金（一般是押二付一），而給房東是按季度或年度付錢，就會(huì)有一筆無息的資金在自己手里，可以拿走繼續(xù)做規(guī)模擴(kuò)張。

之所以說杠桿率比較高，是因?yàn)樵伦?/span>3000里面，2500都是要給房東的。其實(shí)屬于你的錢并不多，但你手里卻握有很多現(xiàn)金。這么一來，你的現(xiàn)金流很容易為正。

因此，在一線做租賃，想要規(guī)模擴(kuò)張的話，你要有極強(qiáng)的出房能力，將空置率控制在低位的能力；二線城市，你要拿到低價(jià)的資產(chǎn)，以及拿到期限足夠長的廉價(jià)資金。

2、以為只要有錢就能做好

未來，長租公寓會(huì)成為擁有強(qiáng)大開發(fā)、品牌、運(yùn)營和資本運(yùn)作能力房企的天下，因?yàn)橘Y金出去之后要5~7年才能收回來，沒有錢是萬萬不能的！

可是，有錢就一定能干嗎？

這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不是房地產(chǎn)和裝修生意。如果到市場(chǎng)上去拿樓，那么70%是拿房成本，還有12%折舊，12%經(jīng)營管理費(fèi)，6%稅，利潤為0！事實(shí)上，目前整個(gè)長租公寓行業(yè)仍處于虧損階段。因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的平均融資成本太高——高于10%！

根據(jù)內(nèi)部的測(cè)算，長租公寓的資金成本要控制在4%左右，且持續(xù)不斷投入才能實(shí)現(xiàn)盈利。房地產(chǎn)每年開發(fā)部分的現(xiàn)金流都是正的，使得其能夠?yàn)殚L租公寓輸血，而且資金成本很低。但即便如此，龍湖也無法僅靠自身資金輸血，需要不斷融資。

即便可以拿到“低成本”資金的開發(fā)商，也要持續(xù)投入才能迎來盈利的一天。比如，最近面對(duì)深交所的問詢，世聯(lián)行預(yù)計(jì)其長租公寓項(xiàng)目盈利時(shí)間為第五年……如果沒有持續(xù)投入的準(zhǔn)備，“有錢”也不要干。

3、迷戀輕資產(chǎn)

當(dāng)前，碧桂園、恒大、萬科、龍湖、旭輝等都已在長租領(lǐng)域大刀闊斧的開干了，但還有很多房企在觀望，因?yàn)橛X得不賺錢。

相比快周轉(zhuǎn)的增量開發(fā)來說，長租公寓確實(shí)“不賺錢”。特別是持有資產(chǎn)的模式下，想靠租金賺錢就更難。

因此，不少人想通過輕資產(chǎn)的模式來化解這一困境。但全部是輕資產(chǎn)也很成問題。事實(shí)上前期一些走輕資產(chǎn)路線的公寓運(yùn)營商，現(xiàn)在開始青睞重資產(chǎn)。

4、盲目跟風(fēng)

自如是典型的分散式，今年會(huì)達(dá)到100萬間的管理規(guī)模，這種模式看起來更容易上規(guī)模。但做起來并不那么容易，畢竟自如能有今天的規(guī)模，是因?yàn)樗呀?jīng)發(fā)力多年了。

對(duì)于新進(jìn)者，或者規(guī)模不大的公寓運(yùn)營商來說，做分散式的挑戰(zhàn)不小。

5、對(duì)規(guī)模有執(zhí)念

增量開發(fā)領(lǐng)域，規(guī)模已是各家房企不用言說的目標(biāo)。千億是基本門檻，連當(dāng)前只有三百億左右的房企也揚(yáng)言要沖三千億。

對(duì)規(guī)模的執(zhí)念也被帶到了長租公寓領(lǐng)域。旭輝、龍湖、萬科都表示要進(jìn)入行業(yè)前三，萬科的郁亮在2017年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，“德國的住房租賃是全球有名的，德國最大的租賃企業(yè)，大概是33萬間公寓，我們用三年左右的時(shí)間，有機(jī)會(huì)趕超他……”碧桂園要直接上100萬間，干長租城市……

對(duì)巨頭來說，租購并舉的政策下，這么干既是抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，也是履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任。但如果實(shí)力不夠的話，沒必要非要上十萬間，幾十萬間的規(guī)模。

增量開發(fā)領(lǐng)域，有500億魔咒一說，長租公寓在5萬間和10萬間規(guī)模這兩個(gè)階段，同樣會(huì)遇到規(guī)模的魔咒。

一些小的公寓運(yùn)營商，一個(gè)季度只有五六十萬的收入，全年兩百多萬，活得還不錯(cuò)?？墒?，一旦其想讓管理規(guī)模再上一個(gè)臺(tái)階，就會(huì)顯得非常困難。

因?yàn)檫@么小的規(guī)模，完全可以開成夫妻店。繼續(xù)上規(guī)模之后，管理層就勢(shì)必要疊加，并且需要上系統(tǒng)，想辦法提高人房比等等。這個(gè)時(shí)候，管理成本和各種各樣的問題就開始出現(xiàn)了。

事實(shí)上，不少公寓企業(yè)是在上規(guī)模，走向正規(guī)化運(yùn)營的過程中走向衰弱的。因?yàn)橐?guī)模大了，人多了，摩擦就多，成本就高。

二、長租公寓政策了解

1、制度建設(shè)

租購并舉的住房制度

2016年國務(wù)院政府工作報(bào)告首次提出建立租購并舉的住房制度。

2017年10月18日，十九大報(bào)告將其深化為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

住房租賃市場(chǎng)立法

2016年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快住房租賃市場(chǎng)立法。

2017年5月，作為第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》正式開始向社會(huì)公開征求意見。

北京市自2017年9月30日起實(shí)行《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，率先出臺(tái)加強(qiáng)住房制度頂層設(shè)計(jì)的落地政策。

稅收優(yōu)惠

2017年5月20日，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》明確指出住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

2016年11月14日，國家稅務(wù)總局公告2016年第69號(hào)規(guī)定的住房租賃稅收標(biāo)準(zhǔn)是：納稅人以長(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。個(gè)人住房出租征稅 0.5%、非住房 1% 。

2、培育租賃市場(chǎng)主體

2016年6月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）提出培育四種租賃市場(chǎng)主體：

發(fā)展住房租賃企業(yè)；

鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；

規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)；

支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。

3、改善租賃住房供應(yīng)

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）在租賃住房建設(shè)方面提出了綱領(lǐng)性要求：鼓勵(lì)新建租賃住房；允許改建房屋用于租賃。

集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房

2017年4月，住建部聯(lián)合國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

2017年8月，國土資源部聯(lián)合住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選取第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市。

商改住

2016年6月，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

工改住&個(gè)人出租

2017年4月，住建部聯(lián)合國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造；鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。

4、拓寬融資渠道

2015年1月6日，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，提出積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）明確提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

除了全國性的政策，已有多個(gè)省級(jí)地方政府也先后發(fā)布了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)文件，主要涉及的關(guān)鍵政策包括允許商改住、鼓勵(lì)個(gè)人出租住房、提供金融支持等方面。