一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個人房源租金高一、二成。而長租公寓的高租金，在一定程度上與其白領客群定位有很大關系。從租戶的角度來看，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解，因為其主要面對的是注重租住體驗的年輕白領，他們有較強的租金承受能力。

2、品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經(jīng)過篩選，其實是物超所值的。長租公寓提供的精細化服務，如管家服務、免費健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領租客所看重的。

3、找房難、價格不透明、高中介費、無服務等等，恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點，而一些長租公寓無中介費、管家服務、提供公共空間等，很好地解決了這些痛點，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

長租公寓的價格雖然比市場要高，但是綜合對比環(huán)境和服務，這個溢價可以接受。

二、 長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業(yè)務，這是其一般性。

租金貸又名租房分期，是以租客作為借款人，向銀行等金融機構申請個人消費借款，借款用途指定用于借款人承租某一租賃用房的個人消費信貸。

借款金額往往是租客11個月的租金總和，還款方式為等額本息。在實操中，租客借款所產(chǎn)生的利息往往由長租公寓承擔，所以，租客不用承擔和支付利息，其每月還款金額等同于租房月租金額，即租金貸不增加租客的租房成本。另外，租金貸的擔保方式往往為租賃用房的提供者即長租公寓進行連帶擔保。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業(yè)務，具有其特殊性。

分析租金貸的交易結構，除了具備一般消費信貸產(chǎn)品的屬性以外，也有其特殊性。

其一是借款人（即租客）向金融機構申請借款用于消費的商品，不是有型的可以直接拿走的商品，而是一種無形的商品，即房屋出租服務。其二，這種消費的無形商品不是在購買后的當即一次性消費完結的，租房服務需要在后續(xù)租賃合約期內(nèi)由長租公寓持續(xù)不斷的提供，是一種遞延服務性商品。

三、租金貸的價值

金融的本質(zhì)是資金在時間和空間的配置，租金貸沒有偏離這樣的本質(zhì)，良好開展的租金貸，對租客、長租公寓和金融機構都具有較高的價值。

1是對租客而言。在沒有租金貸產(chǎn)品情況下，一般是押一付三，以杭州平均1800元/間月的租金價格測算，租客在簽約時需要一次性支付押金加三個月租金合計7200元，在后續(xù)每季度需要支付5400元。

而有了租金貸產(chǎn)品之后，租客在簽約時只需支付一個月押金加一個月租金合計3600元，在后續(xù)每月支付1800元。租客通過該產(chǎn)品實現(xiàn)了輕松月付，減輕了一下子支付高額款項的壓力，且借款利息不用自己承擔，不增加任何成本。

2是對長租公寓。在沒有租金貸產(chǎn)品的情況下，往往采用押一付三的出租方式，一份12個月的房屋出租業(yè)務，要分四次回款，分別是簽約時7200元、第二季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元。

而有了租金貸產(chǎn)品之后，由于金融機構信貸資金的支持，其在與租客簽約的當日可獲得租客支付的一個月押金和一個月租金即3600元，次日會獲得金融機構發(fā)放的11月租金貸款項19800元（往往扣除長租公寓代繳的利息）。

可見，通過租金貸產(chǎn)品，長租公寓雖然代為承擔了一些利息，但實現(xiàn)了未來應收租金的快速回籠，加快了現(xiàn)金流。

3是對金融機構而言。如上所述，房屋租賃市場是一個萬億級別的市場，以租房為標的的消費信貸也是金融機構一個重要的市場機遇。相比較于3C分期等有形的商品，無形服務的租房分期，從某種程度上更容易把控風險，因為對借款人而言，這種商品拿不走、搬不動、也無法變現(xiàn)。

同時，目前主流租金貸的綜合收益率在年化13%左右，對金融機構而言，也是不低的收益率。場景、風險和收益三者考量，租金貸都是一款不錯的個人消費信貸產(chǎn)品。

四、當前租金貸的主要風險

如果說2017年是我國長租公寓發(fā)展的元年，那么，2018年則是長租公寓風險暴露年。目前租金貸主要的風險在于：

1、租客在不知情的情況下辦理了租金貸。

個別長租公寓和金融機構為了追求貸款申請過程的“極簡”、“無感”體驗，省略了很多告知和確認流程，導致租客在自己不知情的情況下，申請了租金貸借款。本來只是一名普普通通的租客，卻在租房時不知不覺變成了某金融機構的借款人。

2、租金貸資金流出長租公寓主業(yè)。

長租公寓通過租金貸這一金融產(chǎn)品，能夠快速、提前、有效地回籠未來應收租金。

但解剖長租公寓的基本盈利模式，他也有很多未來應付款項需要支出，最主要的就是向業(yè)主支付租金、對房屋進行改造優(yōu)化的硬裝、軟裝和家電等費用，以及支付員工工資。但個別長租公寓卻將這些提前收取的未來應收租金挪作他用，流出長租公寓這個基本業(yè)態(tài)。

3、個別長租公寓融資杠桿過大。

目前，市場上的個別長租公寓實繳資本較低，但通過租金貸、應收租金保理、收房貸、裝修貸等產(chǎn)品的疊加使用，使其融資杠桿已經(jīng)非常巨大，一房多融、多頭融資時有發(fā)生。出租率一旦降低、或者哪一款金融產(chǎn)品的持續(xù)性發(fā)生中斷，都隨時有可能使整個公司的資金鏈發(fā)生斷裂。

4、存在租客借了錢卻無房可租的嚴重后果。

長租公寓運營的房源往往通過業(yè)主出租（包租關系）或者委托其出租（委托代理關系）所獲得，而租房這種商品是拿不走且需要在租期內(nèi)持續(xù)提供的服務，這樣就給了業(yè)主在長租公寓與其發(fā)生糾紛時，可以清退租客終止出租的機會。

加之，同一套房子的租賃權天然地次于業(yè)主對房子的產(chǎn)權，這樣也給業(yè)主繞過長租公寓直接與租客發(fā)生糾紛提供了更大的可能。

這也是目前幾個暴雷的長租公寓產(chǎn)生的最壞結果：租客向金融機構申請了貸款，長租公寓快速回籠了租金，但由于擴張過猛或者流出主業(yè)，導致沒有向業(yè)主及時支付房租，業(yè)主直接驅(qū)趕租客，租客承擔債務卻無房可租。