長租公寓又稱長租單身公寓,是房地產(chǎn)市場上一種新型的租房方式,國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式,利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營;分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來,依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理,類似“二房東”。那么下面一起來看一下長租公寓的知識百科吧。
“長租公寓”,又名“白領(lǐng)公寓”,“單身合租公寓”,是房地產(chǎn)三級市場一個(gè)新興的行業(yè),將業(yè)主房屋租賃過來,進(jìn)行裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。現(xiàn)在“長租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上,租客的租賃時(shí)間一般為一年。
根據(jù)長租公寓運(yùn)營企業(yè)所運(yùn)營的物業(yè)分布位置是否集中,長租公寓運(yùn)營模式可分為集中式和分散式。
1、集中式長租公寓
集中式長租公寓,即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟,或整棟中的幾層),統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。
2、分散式長租公寓
分散式長租公寓,即租賃平臺從分散的房東手中取得房源,經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。從特征上來看,兩種管理方式有所差異,在房源獲取、物業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù)、出租方式及目標(biāo)客戶上均有所區(qū)別。 【詳細(xì)>>】
對比 | 集中式 | 分散式 |
物業(yè)獲取 | 整棟獲取物業(yè),獲取方式:獨(dú)立開發(fā)、收購、包租、與開發(fā)商合作方式 | 從分散的個(gè)人業(yè)主獲取物業(yè),獲取方式一般是簽訂長期包租合同 |
投資金額 | 前期投資資金規(guī)模大 | 前期投資資金規(guī)模小,可以通過控制租金支付頻率實(shí)現(xiàn)“滾雪球”式包租 |
管理成本 | 容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),后期的管理成本、人力成本低 | 在房源量大的情況下,需要強(qiáng)大的管理系統(tǒng)以控制成本 |
業(yè)態(tài)特點(diǎn) | 標(biāo)準(zhǔn)化程度相對更強(qiáng),租客的聚集和公共空間的安排使得集中式公寓具備較強(qiáng)的社交屬性 | 由于房源區(qū)位和形態(tài)差別較大,標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,社交屬性較弱 |
優(yōu)勢 | 規(guī)模效應(yīng)、成本低、擁有公共空間,可發(fā)展社交屬性、品牌效應(yīng)強(qiáng)、溢價(jià)能力高 | 前期投入小、可在商業(yè)區(qū)等繁華地段,容易獲取房源 |
劣勢 | 前期資金投入大,在市中心等核心位置取得房源困難,成本高 | 管理成本高,不利于開展社交文化,品牌溢價(jià)能力有限 |
代表企業(yè) | YOU+、魔方、自如寓、泊寓、雅詩閣等 | 蘑菇公寓、自如友家、寓見等 |
一、重資產(chǎn)運(yùn)營
重資產(chǎn)運(yùn)營即運(yùn)營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租,主要通過收取租金獲取利益的模式。重資產(chǎn)運(yùn)營模式項(xiàng)下的房源多為集中式物業(yè),對資金的要求較高,讓很多運(yùn)營商望而卻步。通常,涉及住房租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運(yùn)營商擁有雄厚的資金和融資優(yōu)勢,擁有閑置的自持物業(yè)資源,又具備物業(yè)改造能力,因而會選擇采用重資產(chǎn)運(yùn)營模式。
二、輕資產(chǎn)運(yùn)營
輕資產(chǎn)運(yùn)營即運(yùn)營商并不持有物業(yè),而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源,通過轉(zhuǎn)租獲得租金價(jià)差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù),獲得管理報(bào)酬的模式。選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營的,前期沉淀資金相對少,可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營商、酒店管理類的公寓運(yùn)營商、創(chuàng)業(yè)類的公寓運(yùn)營商多采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。
1、托管模式,就是房東將公寓委托給運(yùn)營商進(jìn)行出租和租后管理。在托管模式中,運(yùn)營商只需承擔(dān)一定的管理成本,資金壓力大大減輕,同時(shí),原本承擔(dān)的空置率風(fēng)險(xiǎn),也因托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上。
2、加盟模式,長租公寓企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢,通過制定標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制的模式,尋求加盟合作伙伴,快速復(fù)制經(jīng)營模式,實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營,擴(kuò)大市場占有率。
3、互聯(lián)網(wǎng)+模式,以房源為中心進(jìn)行智能化和金融化的便捷生活服務(wù),一切以滿足租住的生活要求來配置,零售、干洗、生鮮配送、健身,美容、書吧等各種社區(qū)服務(wù)均采用專業(yè)化的外包進(jìn)行。【詳細(xì)>>】
1、租房房屋類型的不同
普通租房一般都是住宅區(qū)中的房屋,而長租公寓一般都是酒店式公寓,相對來說,長租公寓裝修更加高檔,與酒店房間有類似性。
2、租賃對象不同
普通租房一般都是住宅區(qū)中的房屋,由客戶和業(yè)主直接簽訂租約,而長租公寓則是由公司統(tǒng)一和業(yè)主簽訂租賃合同,裝修后再分租給客戶。
3、價(jià)格及繳費(fèi)形式不同
普通租房一般以月為單位收取房租,一般至少簽訂一年期;而長租公寓除了以月單位,也有不少房東以日計(jì)算,或者一次性收取整年度的。因?yàn)殚L租公寓前期花費(fèi)不少裝修費(fèi),因此一般來說,長租公寓的價(jià)格都會比普通租房的價(jià)格高。且有的長租公寓因?yàn)橛懈郊臃?wù),如點(diǎn)餐送餐服務(wù),洗衣服務(wù),鐘點(diǎn)工打掃服務(wù)等存在,還會收取房客額外的費(fèi)用。
4、裝修不同
長租公寓是由公司統(tǒng)一裝修,風(fēng)格較為年輕、清新;普通租房則因各個(gè)業(yè)主風(fēng)格不同而有所差異。【詳細(xì)>>】
積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺建設(shè),大力培育發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu),完善公共租賃住房制度,拓寬融資渠道,推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。用3年時(shí)間基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。
按政府規(guī)定價(jià)格出租公有住房和廉租住房免征營業(yè)稅、個(gè)人出租房屋減征個(gè)人所得稅、個(gè)人出租住房房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。
積極發(fā)展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機(jī)餐飲、快餐團(tuán)餐、特色餐飲、農(nóng)家樂等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)。大力推進(jìn)住宿餐飲業(yè)連鎖化、品牌化發(fā)展,提高住宿餐飲服務(wù)的文化品味和綠色安全保障水平。
建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度,健全以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。通過實(shí)施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策,加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。
規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫,是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調(diào)控,地方為主,金融、財(cái)稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉,形成長遠(yuǎn)的制度安排,讓全體人民住有所居。
確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。
加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
落實(shí)地方主體責(zé)任,繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控,建立健全長效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
保險(xiǎn)公司通過直接投資,保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長租市場。并明確了所投資的長期租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足的具體條件。【詳細(xì)>>】
1、裝修上增加風(fēng)格。站在租客的角度看,這種多風(fēng)格選擇,自然是比較切中自身需求的。當(dāng)然,多風(fēng)格對裝修構(gòu)成考驗(yàn),比如可能推高裝修成本、對裝修主材要求更高等。大材研究的建議是,應(yīng)該把長租公寓當(dāng)成產(chǎn)品來做,而不是當(dāng)成項(xiàng)目。
在了解租客的生活方式和喜好特征基礎(chǔ)上,可以設(shè)計(jì)多種公寓風(fēng)格,再進(jìn)行對應(yīng)的開發(fā),形成多種風(fēng)格的產(chǎn)品套餐,提高開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化程度,加上集中采購的優(yōu)勢,自然也是可以將成本降下來的。
這里面有一些細(xì)節(jié)要解決,比如產(chǎn)品使用的壽命,要做到盡可能耐久,減少維修保養(yǎng)的可能性,既能降低成本,又能減少對住戶的騷擾。比如風(fēng)格不易過時(shí),更符合大眾審美品味。
2、形成高中低的產(chǎn)品線,匹配不同需求層次的租客,嘗試面向不同人群,提供差異化的裝修風(fēng)格。這也是可行的辦法,找出最可能租住的那些潛在客戶,為他們做對應(yīng)的風(fēng)格設(shè)計(jì)。
3、裝配式裝修,主體結(jié)構(gòu)與內(nèi)裝分離,這種做法可能用廣闊的用武之地。它的做法是將工業(yè)化生產(chǎn)的部件,通過裝配方式,按標(biāo)準(zhǔn)流程,進(jìn)行組裝。
這些部件一般包括:地面系統(tǒng)、輕質(zhì)內(nèi)隔墻系統(tǒng)、吊頂系統(tǒng)、內(nèi)門窗系統(tǒng)、整體廚衛(wèi)部品系統(tǒng)、儲藏收納系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、智能化等內(nèi)裝體系等。
它的材料和部件都是在工廠生產(chǎn)完成,現(xiàn)場直接安裝,工期可以明顯縮短。比如其中的整體衛(wèi)浴,8小時(shí)內(nèi)就能裝完。【詳細(xì)>>】
1、個(gè)性鮮明,符合個(gè)別要求
長租公寓現(xiàn)在發(fā)展?jié)u趨成熟,也有好幾個(gè)大品牌在做,為了避免廣告嫌疑,這里就不列舉了。但不管哪個(gè)品牌,他們統(tǒng)一的是,在長租公寓里,裝修絕對不會千篇一律,每個(gè)房間爭取有不一樣的特點(diǎn)。時(shí)尚、個(gè)性、低沉、溫馨等,可以任君選擇。
2、細(xì)心周到、管理服務(wù)到位
長租公寓,致力于打造與短租房天差地別的特征。其明顯表現(xiàn)在管理服務(wù)上。很多上班族,經(jīng)常加班,好不容易休息又不想把休息時(shí)間浪費(fèi)在打掃衛(wèi)生上,而長租公寓則會定期派清潔工上門打掃。并且家電維修等各種服務(wù),長租公寓均提供。
3、打造社群,增強(qiáng)租客交際
長租公寓,一般都會在自己的范圍內(nèi)設(shè)置屬于自己的社交場所。如咖啡廳,酒吧,餐吧,游泳池等,減少了人們社交的成本。在自己家樓下也可以享受整條街的服務(wù)。同時(shí)還會成立專屬社群,讓租客都可以互相熟悉,仿若熟人。
4、家電齊全,減少額外開支
在外租房,很多人都有同樣的想法:打算添個(gè)家電,又擔(dān)心不知什么時(shí)候走人,家電難帶走。房間里的家具看著不順眼,想換一個(gè),又覺得反正不是自己的房子,將就著吧。所以很多租客的生活,就在不滿和將就中度過了。其實(shí),我們都知道。我們應(yīng)該做到“租房不租生活”,在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi),盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里,不僅裝修個(gè)性,大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間,同時(shí)家電也很齊全,電視機(jī),wifi,洗衣機(jī),空調(diào)等都布局整齊,完全不用租客煩惱那些問題。【詳細(xì)>>】
1、房租貴,水電費(fèi)貴:
相對于短租的免費(fèi)和租住小區(qū)低廉的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)來說,長租公寓的附加費(fèi)也是比不小的開銷。
2、房間面積小,居住密度大:
由于長租公寓普遍面積不大,而且居住密度較高,對生活品質(zhì)有較高要求的人可能難以接受。
3、缺少家的感覺,像住快捷酒店:
一應(yīng)俱全,太過便捷,反而沒有家的感覺。
4、位置遠(yuǎn),房源少:
目前的長租公寓大多位于郊區(qū),而不少租客的工作地點(diǎn)則是在市區(qū),來回耗費(fèi)時(shí)間較長。另外,基于成本控制考慮,不少長租公寓的房源距離附近地鐵站都有一段距離,每天如何走完這最后一段路也是租客頭疼的問題。另外,房源少也是長租公寓面臨的一個(gè)問題。目前市場上長租公寓的房源多來源于附近年輕的房東,年齡大一點(diǎn)的房東更傾向于自己將房子對外出租。 【詳細(xì)>>】
首先,租住長租公寓一定要與房東協(xié)商好,簽訂正規(guī)的房屋租賃合同。這一點(diǎn)是租住的前提。很多短租公寓都存在這樣的現(xiàn)象,房東以租期短為由,拒絕簽訂租賃合同,其實(shí)這對于租客來說是很不公平的,若是遭遇“詐騙”的話,吃虧的可就是租客了。因此,租住長租公寓,一定要記得與房東簽訂正規(guī)租房合同,與此同時(shí),認(rèn)真查看房東的身份證件以及房產(chǎn)證。
其次,一般來說,因?yàn)楣⒌脑O(shè)施設(shè)備比較齊全,房屋裝修也會比普通住宅好,因此,租客支付的押金也會相對高一些。也正是由于這個(gè)原因,在簽訂租房合同的時(shí)候,一定要記得對房屋中的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn),檢查,看數(shù)量是否正確,看設(shè)施設(shè)備是否完好,并將公寓中的設(shè)備做好統(tǒng)計(jì),作為合同的附表,并要求雙方簽字確認(rèn)。
第三,上面有提到支付押金的問題,雖然說公寓的裝修檔次會比普通住宅好,但是建議押金不宜過多,最多支付兩個(gè)月房租作為押金即可。
第四,雙方一定記得對轉(zhuǎn)租,臨時(shí)退租等經(jīng)常出現(xiàn)在租房糾紛中的事宜做好約定,并在合同中列明,長租公寓和普通租房一樣,也容易遭遇這樣的糾紛,如果雙方事先對此做好約定,以后就會省去不少的麻煩。【詳細(xì)>>】