拆遷房可以買賣嗎

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。

所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后家賣方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。

如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風險相對較小。

目前，許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū)，被拆遷戶通過拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋，除了自用外他們通常會選擇出售多余的房屋，而拆遷安置房相對低廉的價格也吸引了一部分購房者。因此在民間形成了事實上的安置房買賣市場。

我國《物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記。具體分以下幾種情況：

一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領取房屋權屬證書，這種房屋當然可以進行買賣，其效力相當于普通的商品房買賣。

二、拆遷安置房在未領取權屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭議訴訟至法院時爭議房屋上不具備領取房屋權屬證書的條件，人民法院一般會因爭議房屋不具備權屬證書而認定房屋買賣合同無效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過一段時間才能領到房屋權屬證書，房價在此期間會有波動，因而違約方應承擔主要責任，需要賠償守約方為此造成的房價上漲或下跌的損失。

三、買賣雙方簽訂合同時房屋不具備權屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領取了權屬證書(包括可以領取而賣房人故意不去領取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強制過戶。

當然在實踐中還存在一種特殊情況如：購房者已經(jīng)裝修并且入住多年，即使合同被認定為無效但是法院一般不做返還處理。

拆遷安置房和商品房的區(qū)別

1、安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。當然，也有比較負責的或者示范工程之類的，質(zhì)量相對較好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。

2、很多安置房不是完全產(chǎn)權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的，所以，一但政府出臺政策，那就很可能要交。

3、不少安置房都有交易時間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定，只要是您買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易。不過，商品期房法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。

4、拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā)，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權登記并取得房屋所有權證，可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權登記。

5、安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

6、商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。這是因為買受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權以及土地上坐落房屋的所有權。商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多，因此買受人對其享有的權利也相應的全面。

安置房買賣的風險

1、家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定；

2、無產(chǎn)權的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權證；

3、因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在可以過戶交易時先行過戶給他人，那么購買方就很難實現(xiàn)購房，只能主張債權。

4、在購買房等待過戶的漫長時間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。

第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。

有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；對于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權證的；

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

農(nóng)村拆遷安置房更名過戶需要哪些手續(xù)

拆遷安置房產(chǎn)權證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的，中途不能更改，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權證后需要更名的，可以去房管局變更，需要注意有以下幾種變更方式：

1、房地產(chǎn)買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權并支付相應價

2、房地產(chǎn)贈與：當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給受贈人，受贈人表示接受贈與的協(xié)議。

3、婚姻變更：婚姻變更分婚內(nèi)變更登記和離婚析產(chǎn)分割兩種，婚內(nèi)變更登記就是指在夫關系內(nèi)的夫妻當事人可以將財產(chǎn)份額或全部轉(zhuǎn)移到另一個人名下;離婚析產(chǎn)分割就是指離婚后，將一方的產(chǎn)財或財產(chǎn)所占有的一定份額協(xié)商或判決給另外一方。 對三種方式而言，第三種不需要繳稅，只需80元登記費用，其余兩種需要根據(jù)實際更名情況而計算哪一種方式最劃算。

安置房過戶申辦材料：

1、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。

2、開發(fā)商的法人委托書。

3、拆遷前個人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。

4、被安置人身份證復印件。

5、拆遷安置協(xié)議。

6、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請書。

7、房屋權屬登記申請書。

8、測量分戶平面圖。

9、如被拆遷人死亡，應提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復印件。

注：提供的復印件應加蓋公章、私章;填寫的相關表格應按要求簽字蓋章。

安置房過戶辦理程序：

(一)內(nèi)勤收件即收取買賣雙方應提交的相關資料，初審合格后，打印收件單。

(二)外勤復審、實地勘測調(diào)查后，簽署調(diào)查意見。

(三)內(nèi)勤收費。

(四)科長審批。

(五)主任審批。

(六)外勤打印意見、登記表、轉(zhuǎn)件單。

(七)內(nèi)勤移交產(chǎn)權產(chǎn)籍管理中心。

拆遷安置房可以貸款嗎

拆遷安置房在滿足一定條件的情況下是可以貸款的。

一、拆遷安置房貸款辦理條件

對于拆遷安置房貸款的辦理條件，不同的地區(qū)，其規(guī)定可能有所不同。如果貸款對象是已按規(guī)定繳存住房公積金，且具有完全民事行為能力的在職職工，可以參考以下辦理條件：

1、具有本市區(qū)常住戶口或有效居留身份；

2、在申請貸款時，正常連續(xù)繳存住房公積金一年(含)以上，新開戶職工正常連續(xù)繳存住房公積金六個月(含)以上；

3、實際發(fā)生拆遷安置房的行為；

4、同意以貸款所購買安置房的房產(chǎn)價值全額作為抵押；

5、有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，且個人信用良好，具有足夠償還貸款本息的能力；

6、借款人夫妻雙方?jīng)]有未結清的住房公積金貸款。

二、拆遷安置房貸款申報需提交的材料

凡辦理拆遷安置房公積金貸款業(yè)務的，均需提供以下材料：

1、夫妻雙方身份證；

2、戶籍證明；

3、結婚證(未婚證明)；

4、收入證明；

5、刷新后的公積金存折或公積金繳存流水；

6、房屋登記信息證明；

7、拆遷安置協(xié)議；

8、首期付款憑據(jù)、銀行對賬單；

9、管理中心要求的其他材料。

注意：上述所有材料都必須出示原件，并提供復印件3份。

三、拆遷安置房貸款的辦理流程

1、符合貸款條件者可向柜臺申領相關貸款表格或上網(wǎng)下載；

2、到住房公積金繳納地和購房所在地房管所開具房屋登記信息證明；

3、未婚者需到民政部門開具未婚證明；

4、到住房公積金繳納單位開具收入證明(表格網(wǎng)絡下載或柜臺領取)；

5、帶齊相關原件及復印件到柜臺申請貸款受理；

6、中心審批貸款，借款人與承辦銀行簽訂合同；

7、借款人到房地產(chǎn)交易部門辦理抵押登記手續(xù)；

8、承辦銀行審批、發(fā)放貸款。