什么是業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間組織，不具備獨(dú)立法人資格。

業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的區(qū)別

1、兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同

居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，其自治的基礎(chǔ)是法定的公民權(quán)利，居委書記事實(shí)上是由政府委派，居委會(huì)的設(shè)立、撤消、規(guī)模調(diào)整由政府決定。業(yè)委會(huì)自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)委會(huì)的委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)委會(huì)的設(shè)立撤消等由業(yè)主大會(huì)決定，并報(bào)有關(guān)部門備案。

2、性質(zhì)不同

居委會(huì)有明確的法律地位，實(shí)質(zhì)上是一種半行政性的基層自治組織，目前定位于“基層政權(quán)建設(shè)”。業(yè)委會(huì)在法律上地位不明確，有時(shí)連訴訟主體的資格都沒有，是一種特殊的基層自治組織。

3、經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同

居委會(huì)的經(jīng)費(fèi)由政府財(cái)政撥款。業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)取決于業(yè)主大會(huì)的決定，由業(yè)主自行解決。

4、對(duì)組織成員的要求不同

居委會(huì)的人員多數(shù)算專職的，對(duì)居民負(fù)責(zé)。業(yè)委會(huì)的成員大部分是兼職的，他們對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。

5、工作的側(cè)重點(diǎn)不同

居委會(huì)工作包括宣傳教育、社會(huì)福利、治安保衛(wèi)、文教衛(wèi)生、調(diào)解民間糾紛、就業(yè)等多項(xiàng)工作，側(cè)重于社會(huì)政治穩(wěn)定。業(yè)委會(huì)的的工作范圍僅限于五大類公共服務(wù)項(xiàng)目：公共衛(wèi)生和公共秩序管理、綠化管理、車輛交通管理、公用部位公用設(shè)備設(shè)施的管理、其他居住環(huán)境管理，側(cè)重于業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。

6、辦公用房不同

居委會(huì)的辦公用房，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決，不一定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有的是好幾個(gè)小區(qū)才有一個(gè)居委會(huì)。業(yè)委會(huì)的辦公用房應(yīng)設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由建設(shè)單位和公房出售單位免費(fèi)提供。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系

物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制。業(yè)主委員會(huì)體現(xiàn)業(yè)主自治，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專業(yè)化管理，二者共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

1、法律關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系，是聘用與受聘的關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有決定委托或不委托、聘用或不聘用某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的權(quán)利。兩者無(wú)隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系，兩者在法律上是平等的。

2、經(jīng)濟(jì)關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)模谔峁┮欢ǖ奈飿I(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。同樣，業(yè)主在享受到這些管理服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的。合同簽訂后，雙方分別承擔(dān)不同的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定及要求提供相應(yīng)的管理服務(wù)，向業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，并在日常工作中接受他們的監(jiān)督。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作，并按時(shí)繳交物業(yè)管理委托合同寫明的各項(xiàng)費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上也是平等的。

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。

5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

6、擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

7、擬訂業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

8、擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

9、擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

10、擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

11、擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

12、擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

13、對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理。

業(yè)主委員會(huì)有哪些權(quán)利

1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程。

2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

4、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用預(yù)算。

5、監(jiān)督公共建設(shè)、公共設(shè)施的合理使用。

6、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

7、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)管理費(fèi)是否合法

業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)管理費(fèi)其實(shí)很困難，一般情況下還是需要物業(yè)來(lái)進(jìn)行收取。

1、業(yè)主委員會(huì)沒有法人資格，也就無(wú)法辦理資質(zhì)等物業(yè)管理資格。

2、業(yè)主委員會(huì)不能辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)證書、稅務(wù)證書，也就沒有辦法給繳費(fèi)人開具發(fā)票。

小區(qū)如何成立業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式

一般情況下，業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：

1、首屆業(yè)主委員會(huì)由小區(qū)全體業(yè)主投票選舉產(chǎn)生。

2、根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的規(guī)則進(jìn)行選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)成立程序

1、成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

2、提出申請(qǐng)

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）提出申請(qǐng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

3、產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會(huì)代表組成，其成員為7人至11人，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。

4、召開籌備組會(huì)議

籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

（1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積。

（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。

（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

（4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則。

（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法。

（7）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

5、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人

業(yè)主委員會(huì)委員為5人至11人，業(yè)主委員會(huì)委員候選人為9人至15人。業(yè)主委員會(huì)委員選舉可采用差額選舉方式。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

6、召開首屆業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：

（1）籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）。

（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等。

（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。

（4）回收選票。

（5）現(xiàn)場(chǎng)公開計(jì)票。

（6）現(xiàn)場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。

7、業(yè)主委員會(huì)備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

（1）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表。

（2）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的資料

（3）管理規(guī)約（加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章）。

（4）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章）。

（5）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

如何選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員

1、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)：是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議。并通過選舉建立業(yè)主委員會(huì)

2、對(duì)于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表，集中而成業(yè)委會(huì)。這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理。而樓委會(huì)，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。

業(yè)主委員會(huì)損害業(yè)主利益怎么辦

可以向法院起訴。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條：業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。