什么是酒店式公寓

酒店式公寓，區(qū)別于普通住宅，是一種提供酒店式管理服務的公寓型物業(yè)，多集住宅、酒店、會所、餐飲等功能于一體，一般配置包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間，擁有獨立產(chǎn)權(quán)，具有“自住”和“投資”兩大功能，業(yè)內(nèi)也有說法稱其為“類住宅”，但其本質(zhì)仍是公寓。

買酒店式公寓好嗎

優(yōu)點：

1、總價低

一般而言，酒店式公寓單價會比同板塊住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小戶型，主力戶型面積較小，兩相疊乘，總價極低。

2、裝修好

普通住宅的裝修標準，分為毛坯和精裝修兩種。精裝修，也稱為“全裝修”，按照住建部的官方定義，是“所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成”。一般而言，市面上的精裝修也只是簡裝，交付狀態(tài)在實踐中也僅僅是滿足基本生活需求，而酒店式公寓則不然，除了上述設施以外，一般還配備齊全的家電設備和生活設施，做到了真正的“拎包入住”，且裝修標準也明顯高于普通住宅，門廳等公共設施裝修上檔次，富麗奢華。

3、地段好，租金高

通常而言，酒店式公寓的選址一般都在地鐵沿線或CBD等地段和交通較好的區(qū)域，距離各類寫字樓辦公區(qū)較近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障，加之裝修不錯，服務較好，配套齊備，軟硬件設施齊全，娛樂自住兩不誤，租金通常也遠高于普通住宅，投資回報合理可期。

4、通常不受限購政策的影響

像上海這種購房還有戶口或社保要求的城市，不論你已婚還是未婚，上海寧還是外地人，無論社保有沒有繳納滿5年，都可以買酒店式公寓，門檻之低，簡直是給外來人口和單身貴族的一份禮物。

缺點：

1、產(chǎn)權(quán)少，一般40年產(chǎn)權(quán)；

2、用水用電都是商業(yè)標準；

3、另外大多數(shù)都不是社區(qū)的物業(yè)，意思就是沒有享用小區(qū)花園，部分小區(qū)還是有的；

4、大多數(shù)不通燃氣，高端公寓才有；

5、沒有陽臺，高端公寓才有；

6、梯戶比不正常，一層基本5梯13戶，生活細節(jié)比如急用電梯下樓什么的很麻煩。

酒店式公寓和普通公寓的區(qū)別

1、用地性質(zhì)不同

酒店式公寓的用地性質(zhì)屬于商業(yè)用地，而普通住宅的用地性質(zhì)屬于住宅用地。

2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同

酒店式公寓屬于商業(yè)所用的，是屬于商住兩用型公寓性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)，而普通住宅是居住使用的，屬于住宅性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。

3、產(chǎn)權(quán)年限不同

正因為酒店式公寓和普通住宅的用地性質(zhì)不同，所以它們的產(chǎn)權(quán)年限也是不同的，酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限一般只有四十年，而普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限有七十年。

4、產(chǎn)權(quán)面積不同

酒店式公寓屬于商務型公寓，其本身面積比較小，大部分戶型都在90平方米以內(nèi)，一般不會超過這個大小，而普通住宅不管是小戶型、中戶型、大戶型、超大戶型都是俱全的。

5、內(nèi)部設施不同

酒店式公寓一般是按照星級酒店的標準來建造設計裝修的，雖然配備了廚衛(wèi)，但是廚房一般都比較簡易，而普通住宅內(nèi)部的基本生活設施都是很完善的。

6、物理管理不同

酒店式公寓的物業(yè)管理形式類似于酒店服務，也就是說有專門的客房打掃之類的服務，而普通住宅的物業(yè)一般只存在于公共方面，室內(nèi)的衛(wèi)生都是要自理的。

7、價格不同

酒店式公寓一般位于市中心或者繁華地段，其售價肯定是高于周邊的普通住宅，而且它一般以經(jīng)營為主，也就是只租不售。

購買酒店式公寓需要繳納哪些稅費

酒店式公寓分為住宅類的酒店式公寓和非住宅類的酒店式公寓。兩種類型的稅費是不同的。我們分類討論下：

（1）住宅類：買進需要繳納契稅、抵押登記費、轉(zhuǎn)移登記費。征收標準如下：

①契稅：征收標準與首套、二套及房屋建筑面積有關(guān)。具體如下：

②抵押登記費：80元；

③轉(zhuǎn)移登記費：80元。

（2）非居住宅類：需要繳納契稅、印花稅、交易登記費、抵押登記費。具體如下：

①契稅：（核定價-增值稅）×3%

②印花稅：合同價×0.05%

③交易登記費：550元

④抵押登記費：550元

MAIGOO提醒：如果新購住宅類酒店式公寓，要考慮是否計征房產(chǎn)稅。如果新購非住宅類酒店式公寓，暫不征收房產(chǎn)稅。

如何挑選酒店式公寓

1、配套設施

酒店式公寓一般都是精裝修的，也會配齊各種電器，消費者拎包即住。但不同的酒店式公寓對于這些設施的配置也有所不同，配置得越好對投資者來說未來也更容易租出去。此外，周邊的配套設施也同樣重要。

2、區(qū)域選擇

區(qū)域的問題，這對投資者來說尤其重要。因為要考慮到未來能更快地租出，投資者盡可能選擇商圈成熟且交通設施又比較完善區(qū)域進行投資。另外，區(qū)域的前景也需要考慮，一旦該區(qū)域?qū)戆l(fā)展得好，那房子升值或是方便轉(zhuǎn)手的可能性也會增大。

3、高出租回報率是檢驗標準

如果是純投資，對你來講，回報率是第一位的，把出租回報率放在天秤上稱一下，答案就出來了。

4、劃不劃算就看與周邊住宅的價差

基本上同類地段，跟住宅相比打個7折就可以接受，現(xiàn)在這個折扣必須要更大一點了。現(xiàn)在市場上，打個7折的售價并不稀奇，如果要買，能打5折的更合適一些。

5、從產(chǎn)品全面考察

如果開發(fā)商的熟知度不高，可以側(cè)面看他的用心程度，只以賣房為目的的切不可取。酒店式公寓最后要在市場上贏得口碑，不光只有地段，還有產(chǎn)品本身，產(chǎn)品包括戶型設計、社區(qū)配置、物業(yè)服務。

買酒店式公寓可以貸款嗎

可以商業(yè)貸款，不可以公積金貸款。公積金貸款僅限用于個人住房。酒店式公寓屬于商用房性質(zhì),不能用公積金貸款。

酒店式公寓購買注意

即便是以投資為目的購入酒店式公寓，而非用做自住，也需注意選購酒店式公寓的一些基本事項，盡量避免風險，增加盈利的可能。首先需要了解，酒店式公寓通常由于公共走廊長，分攤的公共面積多，使其得房率相對較低，一般都不到70%。同時，由于酒店式公寓的土地性質(zhì)是商業(yè)，所以支付的交易費用要比公寓多。

另外，酒店式公寓還很有可能存在著房間功能差、朝南房間少、住戶數(shù)量多、小區(qū)規(guī)模小等問題。在市場上，同質(zhì)化競爭的加劇、物業(yè)本身的規(guī)劃設計問題、定價或預期租金與市場本身及其升值空間的脫離等主客觀因素，都可能對投資收益產(chǎn)生影響。