商業(yè)貸款簡介

商業(yè)貸款又稱個人住房貸款，是中國人民銀行批準設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。

優(yōu)點

1、額度高

根據(jù)多方了解，公積金貸款額度的高低與公積金賬戶余額的多少有很大關(guān)系，也就是說，若公積金繳存者的賬戶余額為零，那么獲得的貸款額度也將為零。不過，商業(yè)貸款無這一限制，只要借款人滿足貸款要求，且資質(zhì)較好，貸款額度最高能達到房產(chǎn)評估值的七成，可有效解決購房者的錢難題。

2、手續(xù)簡便

申請公積金貸款的購房者需要提供諸多手續(xù)，而且審批流程也較繁瑣。商業(yè)貸款的流程就要簡單多了，而且放款的速度快。

3、房產(chǎn)不受限制

不管是購買普通住宅、別墅、還是商業(yè)住房，都可以申請商業(yè)貸款。首套房商業(yè)貸款未結(jié)清，買二套房還可以使用商業(yè)貸款。

4、貸款對象無限制

公積金貸款只有按時足額繳存了公積金的購房者才能申請，而商業(yè)貸款在貸款對象上沒有限制，只要你具備按時足額還款的能力，且擁有良好的信用記錄，便可提出申請。

缺點

1、貸款預期年化利率高。相對于住房公積金貸款來說，商業(yè)貸款的貸款預期年化利率要高很多，需要支付的利息就要高很多。

2、“認房又認貸”，即只要有過貸款記錄，名下無房再買房，也被視為二套房。

商業(yè)貸款申請條件

1、商業(yè)貸款對象一般為有完全民事行為能力的自然人。

2、要具有城鎮(zhèn)常住戶口或者是有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

3、要有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

4、對首付款的要求，銀行間有些許差異。

5、相關(guān)有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。

6、要具有購房合同或協(xié)議。

7、提出借款申請時，在銀行有不低于購買住房所需資金的20％的二手房按揭貸款，若已作購房預付款支付給售房單位的，則需提供付貸收據(jù)的原件和復印件。

商業(yè)貸款材料

借款人到銀行經(jīng)辦機構(gòu)或已與銀行簽訂"合作協(xié)議"的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：

1、本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；

2、職業(yè)和收入證明；

3、購房合同或意向書等有關(guān)證明材料；

4、占房價款30%的首期付款證明；

5、建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其它材料。

商業(yè)貸款利率

商業(yè)貸款的利息取決于你的貸款額度、貸款期限和貸款利率。而它的貸款利率一般是在央行規(guī)定的貸款基準利率的標準上進行一定的浮動調(diào)整。央行規(guī)定的貸款基準利率是：一年以內(nèi)（含一年）：年利率4.35%；一至五年（含五年）：年利率4.75%；五年以上：年利率4.80%。

而因為個人住房商業(yè)性貸款的貸款期限基本都會在五年以上，所以商貸的利率也基本會在4.90%以上。畢竟各銀行的商貸利率都會較基準利率進行一定的上浮，一般會上浮10％到20%左右。而二套房可能還要上浮得多一些，可能會上浮25％左右。

商業(yè)貸款流程

1、借款人與開發(fā)商簽定購房合同的同時交付30%購房款；

2、將有關(guān)資料交律師事務所審查；

3、銀行收到律師事務所出具的《法律意見書》審核同意后，與購房人簽訂借款合同、抵押合同、保證合同；

4、根據(jù)有關(guān)資料辦理抵押登記手續(xù)及房屋保險、合同公證手續(xù)，并發(fā)放貸款。

5、借款人采用等額償還法辦理還款。對未償還貸款本金，借款人可一次償還，提前還款當期仍計收利息。不收取違約金。

商業(yè)貸款提取公積金

商業(yè)貸款可以提取公積金嗎

商業(yè)貸款可以提取公積金用來償還貸款，《住房公積金管理條例》第二十四條明確規(guī)定，職工償還購房貸款本息的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。

商業(yè)貸款買房怎么提取公積金

1、單位對職工個人提供的相關(guān)提取證明材料及復印件進行核實，符合條件的由單位經(jīng)辦人填制管理中心統(tǒng)一印制的《提取申請書》、《提取清冊》，并持相關(guān)證明材料的原件及復印件向開戶管理部提出申請。

2、管理部接柜人員依據(jù)《提取管理辦法》的規(guī)定對其提取材料、額度、次數(shù)、個人賬戶信息等內(nèi)容進行審核。對于符合提取條件的，辦理提取手續(xù)；對于審核不準予提取的，告知不準予提取的原因；對于特殊情況不能及時答復的，應請示管理部主任及管理中心相關(guān)部門，并在三日內(nèi)給予單位明確答復。

3、提取人累計提取金額已達到可提取限額后，方可依據(jù)其他提取原因再次辦理申請?zhí)崛∈掷m(xù)。

4、提取款項在3個工作日內(nèi)未劃入指定賬戶的，單位或個人可通過管理部查詢。

5、提取住房公積金原則上由單位經(jīng)辦人辦理，當個人和單位就住房公積金的提取發(fā)生爭議，單位不為職工辦理住房公積金提取手續(xù)時，管理部應予協(xié)調(diào)。

6、在集中封存庫內(nèi)封存的職工，符合提取條件的，可持身份證原件、復印件、本人儲蓄賬戶賬號及相關(guān)證明材料到管理部辦理提取手續(xù)，管理部接柜人員審核后，按照個人辦理提取業(yè)務的程序辦理。

商業(yè)貸款還款方式

1、等額本息還款法

指在貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本息。

計算公式為：每月還款額=月利率×（1 月利率）還款期數(shù)/（1 月利率）還款期數(shù)-1X貸款本金；

遇到利率調(diào)整及提前還款時，應根據(jù)未償還貸款余額和剩余還款期數(shù)調(diào)整公式，并計算每期還款額。

2、等額本金還款法

指在貸款期內(nèi)每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。特點是定期、定額還本，每月付款及每月貸款余額定額減少。

計算公式為：每月還款額=貸款本金/還款期數(shù) （貸款本金-已歸還貨款本金累計額）×月利率

3、先息后本法（又稱期末清償法）

指借款人在貸款到期日還清貸款本息，每月償還利息。一般適用于期限在1年以內(nèi)（含1年）的貸款。

4、等比累進還款法

借款人在每個時間段以一定比例累進的金額（分期還款額）償還貸款，其中每個時間段歸還的金額包括該時間段應還利息和本金，按還款間隔逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。分期還款額通常比例控制在0至（ ／-100）%之間，且經(jīng)計算后的任意一期還款計劃中的本金或利息不得小于零。

等比累進還款法分為等比遞增還款法和等比遞減還款法，預期未來收入遞增可選前者，減少提前還款的麻煩；預期未來收入遞減可選后者，減少利息支出。

5、等額累進還款法

與等比累進還款法類似，不同之處就是將在每個時間段約定還款的“固定比例”改為“固定額度”。分為等額遞增還款法和等額遞減還款法：收入增加的客戶可采取增大累進額、縮短間隔期等辦法，減少利息負擔；收入水平下降的客戶可采取減少累進額、擴大累進間隔期等辦法減輕還款壓力。

6、組合還款法

是一種將貸款本金分段償還，根據(jù)資金的實際占用時間計算利息的還款方式。即根據(jù)借款人未來的收支情況，首先將整個貸款本金按比例分成若干償還階段，然后確定每個階段的還款年限。還款期間，每個階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計算每月償還額，未歸還的本金部分按月計息，兩部分相加即形成每月的還款金額。

那么商業(yè)貸款還款方式哪種劃算？這要根據(jù)借款人的收入情況，還款能力來確定。如果收入較為穩(wěn)定，但是不太高，可以選擇等額本息還款；如果還款能力較強，那么可以選擇等額本金還款。

商業(yè)貸款提前還款

目前的商業(yè)貸款主要有兩種還款方式，一種是等額本金，另一種是等額本息。等額本金前期償還的本金占比大，等額本息前期償還的利息占比大，因此商貸如果選擇提現(xiàn)還款，等額本金還款法要更劃算些。

此外提前還款分為提前全額結(jié)清與提前部分結(jié)清，提前全額結(jié)清利息就會按照實際占用天數(shù)計算。如果是提前部分結(jié)清，那么剩余未結(jié)清的部分，仍舊是按照貸款合同來計算利息。因此如果選擇提前還貸，不需要更改月供，只選擇縮短還款期限，這樣就可以節(jié)省下一部分利息。

如果你是公積金貸款和商業(yè)貸款結(jié)合的方式買房的話，建議提前還商貸，因為商貸利率要高。有的銀行商業(yè)貸款，提前還款是要付違約金的，有的銀行則不用，所以要對比實際情況看劃不劃算。