土地評(píng)估方法有哪些

1、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。

2、收益還原法

收益還原法又稱(chēng)收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。

3、成本逼近法

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。

基本公式：地價(jià)=土地取得費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利潤(rùn) 土地增值收益=土地成本價(jià)格 土地增值收益

4、剩余法

剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。

基本公式：土地價(jià)格=房屋于其總售價(jià)-建筑費(fèi)用-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。

土地評(píng)估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、一般宗地的評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，宗地價(jià)格總額不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，而且價(jià)格總額越高，費(fèi)率就越低，比如土地價(jià)格總額在100萬(wàn)以下的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是4%，100萬(wàn)到200萬(wàn)的部分，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3%；200-1000萬(wàn)的部分，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按2‰；2000萬(wàn)的部分，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按1.5‰；32000-5000萬(wàn)的部分，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按0.8‰；10000萬(wàn)元的部分，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.4‰；10000萬(wàn)元以上的部分，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按0.1‰。

2、分檔計(jì)算各檔收費(fèi)之后，各檔的收費(fèi)額進(jìn)行累加，便是最終的收費(fèi)總額。