一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當(dāng)重要的一環(huán)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，以持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資方式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀行貸款是最常規(guī)的地產(chǎn)融資渠道。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多是偏遠(yuǎn)的工業(yè)用地，在銀行貸款抵押方面幾乎沒有太多價(jià)值，銀行也很難對(duì)此進(jìn)行估值和冒險(xiǎn)貸款。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯(cuò)配，且銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例要求較高并需提供擔(dān)保，融資成本較高；銀行對(duì)園區(qū)貸款也是基于未來有現(xiàn)金流的進(jìn)行貸款，且貸款要經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、貸款審批等一系列流程，對(duì)貸款的還款來源、現(xiàn)金流等有相關(guān)要求。而現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)早期只能產(chǎn)生較少的現(xiàn)金流或者不產(chǎn)生現(xiàn)金流，難以覆蓋貸款本息，就難以獲得銀行貸款。

2、基金融資

也就是產(chǎn)業(yè)基金融資，近年來，產(chǎn)業(yè)基金得到長(zhǎng)足發(fā)展。部分私募基金投資者已經(jīng)變得更加理性和成熟，往往能夠承受8-10年的投資回報(bào)期，這已經(jīng)契合了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性。

近年來，密集的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金涌現(xiàn)，與市場(chǎng)資金的供給量大有關(guān)聯(lián)，尤其是從傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域擠壓而出、具有強(qiáng)烈避險(xiǎn)需求的大量資金，以及看好國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景的海外資本，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的踴躍參與者。

當(dāng)下在中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，能夠比較順暢利用基金形式進(jìn)行融資的，首推物流地產(chǎn)，這個(gè)從普洛斯頻繁的物流地產(chǎn)基金案例當(dāng)中已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分。此外，針對(duì)綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)類的基金也開始逐漸成熟起來。

3、夾層融資

夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。是一種無擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，表面上看起來是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際約定未來回購(gòu)，并以差價(jià)作為利息或支付約定利息。在很多情況下起到“過橋”融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產(chǎn)夾層融資，從企業(yè)拿到土地到取得開發(fā)貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。

這種融資方式，股債間可以靈活變換，可謂“進(jìn)可攻退可守”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者華夏幸福基業(yè)，就非常擅長(zhǎng)這種靈活機(jī)動(dòng)的融資形式。

4、債權(quán)融資

也可以稱為“債權(quán)轉(zhuǎn)讓式融資”。這是一種較為常見的融資形式，即將自己享有的債權(quán)以一定現(xiàn)金作價(jià)賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會(huì)傾向于采取這種融資方式。

5、債務(wù)重組

這是一種巧妙的融資方式，債務(wù)快到期了，就來個(gè)乾坤大挪移，將這筆債務(wù)轉(zhuǎn)讓給別家，相當(dāng)于延長(zhǎng)了還款日期，或者說就是又借到一筆新的融資。

6、永續(xù)債

銀根緊縮的環(huán)境下，被稱為“債券里的股票”的永續(xù)債開始活躍，受到企業(yè)追捧。由于永續(xù)債不設(shè)還款期限，同時(shí)可不計(jì)入公司債務(wù)，企業(yè)可在進(jìn)行高額融資的同時(shí)規(guī)避負(fù)債率被拉高的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于投資者來說，利息較高的永續(xù)債可為其提供長(zhǎng)期而穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，堪稱雙贏。

7、園區(qū)PPP

園區(qū)PPP是基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種公共服務(wù)產(chǎn)品的政企合伙模式，其本質(zhì)仍然是一種融資手段。

PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。

8、售后回租式融資租賃

售后回租是將自制或外購(gòu)的資產(chǎn)出售，然后向買方租回使用?；刈馐浅凶馊藢⑵渌鶕碛械奈锲烦鍪劢o出租人，再?gòu)某鲎馊耸掷飳⒃撐锲分匦伦饣?，此種租賃形式稱為回租。采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購(gòu)買物品的資金，加速資金周轉(zhuǎn)。

9、REITs

即房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

10、互聯(lián)網(wǎng)金融

互聯(lián)網(wǎng)金融是傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和信息通信技術(shù)實(shí)現(xiàn)資金融通、支付、投資和信息中介服務(wù)的新型金融業(yè)務(wù)模式，已經(jīng)日益成為一種新興的金融創(chuàng)新模式和企業(yè)融資渠道，但由于相關(guān)法律法規(guī)不健全、監(jiān)管存在漏洞、互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力較弱等原因，近年來也頻發(fā)惡意違約，造成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家正在不斷對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融加強(qiáng)監(jiān)管。

11、公司債

無論是A股還是在港股都有發(fā)債融資的渠道，A股有企業(yè)債、公司債、短期融資票據(jù)等等，現(xiàn)在還新增加了“一帶一路”公司債，而在香港資本市場(chǎng)則有“點(diǎn)心債”、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先票據(jù)等。

12、ABS（資產(chǎn)證券化）

資產(chǎn)支持證券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資產(chǎn)證券化，是以一定現(xiàn)金流為依托，將其進(jìn)行結(jié)構(gòu)化包裝，形成可以上市交易的證券化產(chǎn)品的過程。其整個(gè)交易過程主要涉及原始權(quán)益所有人、特殊目的載體（SPV）、投資者幾方，同時(shí)涉及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)。權(quán)益所有人將資產(chǎn)（通常為現(xiàn)金流）出售給特殊目的載體，特殊目的載體經(jīng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)化整合向投資者發(fā)行證券，收回現(xiàn)金付給權(quán)益所有人，在以后的年度以每年的現(xiàn)金流支撐證券本息的償還。在企業(yè)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)之中，所出售的并不是企業(yè)的某項(xiàng)資產(chǎn)，而是未來的現(xiàn)金流量，更確切的說是企業(yè)擁有的收取某項(xiàng)費(fèi)用的債權(quán)。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資要注意什么細(xì)節(jié)

1、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiàng)目科學(xué)合理的開發(fā)周期，考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，以及自有資金和市場(chǎng)行情狀況，根據(jù)每一期的建設(shè)規(guī)模，計(jì)算出總的資金需求量，在分析企業(yè)內(nèi)部可用于項(xiàng)目建設(shè)的自有資金后，再提出該階段的融資需求計(jì)劃。

在每一期的開發(fā)計(jì)劃中，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。要區(qū)分出售物業(yè)與自持物業(yè)的比例，測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量的大小，及對(duì)資金需求規(guī)模和使用期限的長(zhǎng)短，以便于進(jìn)行融資時(shí)，確定是選擇采取債務(wù)融資，還是權(quán)益融資的方式，如選擇債務(wù)融資，則應(yīng)考慮是短期性或者長(zhǎng)期性資金需求。

2、對(duì)項(xiàng)目未來的盈利能力及發(fā)展前景進(jìn)行評(píng)估。如果未來項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況好，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力就強(qiáng)，且項(xiàng)目未來的投資利潤(rùn)率高于債務(wù)融資成本，負(fù)債越多，項(xiàng)目的凈資產(chǎn)收益率就越高，對(duì)企業(yè)發(fā)展及權(quán)益資本所有者就越有利，這種情況下，債務(wù)籌資是一種不錯(cuò)的選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行項(xiàng)目融資，首先要符合國(guó)家的法律法規(guī)，滿足合法性原則。另外，不同融資方式有不同的資金成本，應(yīng)分析和比較各種融資方式資金成本的高低，盡量選擇資金成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的融資方式。