一、工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式有哪些

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。那么 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式有哪些呢？

1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。

但是其也存在一定的缺陷，比如不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，項目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。

2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式

該種模式是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式。

3、工業(yè)地產(chǎn)商模式

房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。

4、綜合運作模式

綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。

二、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程介紹

1、規(guī)劃階段

規(guī)劃是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，涉及項目定位、市場分析和規(guī)劃設(shè)計等內(nèi)容。在項目定位中，需考慮工業(yè)用地的位置、需求量和市場空間等因素，從而確定項目的總體方向。市場分析則通過調(diào)研和分析市場需求、供給以及潛在競爭對手等情況，以便制定相應(yīng)的開發(fā)策略。規(guī)劃設(shè)計是基于市場需求和政府要求，在總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和建筑設(shè)計等層面上進(jìn)行，旨在確保項目的可行性和可持續(xù)發(fā)展。

2、土地購置階段

土地購置是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心環(huán)節(jié)，其目標(biāo)是通過購買或租賃土地以滿足項目需求。首先，需進(jìn)行土地調(diào)查和評估，以了解土地的使用性質(zhì)、法律規(guī)定和市場價格等情況。然后，在與土地所有者或相關(guān)政府部門進(jìn)行談判后，選擇適合項目需求的土地，并簽訂相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓或租賃合同。最后，進(jìn)行土地登記和過戶手續(xù)，確保土地的合法性和項目能夠正常運行。

3、前期準(zhǔn)備階段

前期準(zhǔn)備是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，包括項目籌備、融資和審批等工作。項目籌備涉及人員配置、技術(shù)研發(fā)和市場營銷等方面，以確保項目能夠順利進(jìn)行。融資是為了籌集項目所需的資金，可通過自籌資金、銀行貸款、股權(quán)融資和政府補(bǔ)貼等方式進(jìn)行。審批是指向相關(guān)政府部門提交申請，獲得項目開發(fā)許可證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證等必要文件，以保證項目的合法性和規(guī)范性。

4、項目建設(shè)階段

在項目建設(shè)階段，需進(jìn)行設(shè)計、招標(biāo)和施工等工作。設(shè)計是根據(jù)項目需求和規(guī)劃設(shè)計方案，制定詳細(xì)的建設(shè)方案和施工圖紙，為施工提供依據(jù)。招標(biāo)是為了選擇施工單位和供應(yīng)商，可通過公開招標(biāo)、競爭性談判和邀請招標(biāo)等方式進(jìn)行，并簽訂相應(yīng)的承包合同。施工是將設(shè)計方案轉(zhuǎn)化為實際工程，包括土方開挖、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和主體建筑等工作，以確保項目按時按質(zhì)完成。

5、運營階段

項目建設(shè)完成后，進(jìn)入運營階段，需進(jìn)行客戶招商和設(shè)施運營等工作。客戶招商是為了吸引企業(yè)進(jìn)駐項目，通過宣傳和營銷等手段吸引租戶和買家，確保項目的租金收益和資金回報。設(shè)施運營是指對項目的設(shè)施和服務(wù)進(jìn)行管理和維護(hù)，包括物業(yè)管理、安保服務(wù)和環(huán)境治理等工作，以提供一個良好的經(jīng)營環(huán)境和運營服務(wù)。

總之，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及多個階段和環(huán)節(jié)，需要充分的規(guī)劃和準(zhǔn)備，并且需要協(xié)調(diào)各方的合作，統(tǒng)籌推進(jìn)。只有在規(guī)范的流程下進(jìn)行，才能確保項目的成功開發(fā)和運營。