一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的初始階段——拿地，這是物流地產的第一步，也是最難的第一步，土地是稀缺資源、尤其是物流地產商布局的一線城市、節(jié)點城市。在工業(yè)物流用地指標趨于收緊的情況下，物流地產商主要通過以下兩種方式拿地：

1、在政府招拍下獲得土地

有國企背景的或者資金實力雄厚物流地產商在這一拿地方面占有較大的優(yōu)勢，政府所倡導發(fā)展的產業(yè)，很可能拿到零地價的優(yōu)惠方式。而且在滿足政府招商引資的指標下，也會有很大的優(yōu)惠方案。

所以，這就需要物流地產商對項目進行包裝，在前期做好準備工作，詳細了解當地政府的政策制度、目前的指標要求、城市發(fā)展方向。而對于財政收入較低的開發(fā)區(qū)，可以和一些納稅大戶合作，一起成立項目公司，將稅源落地為砝碼可以快遞取得土地。

2、直接控股企業(yè)取得土地所有權或者從企業(yè)手上購買

根據我國法律規(guī)定，土地禁止買賣，但是可以將有土地使用權的土地信息發(fā)到土地流轉平臺，借助互聯(lián)網進行土地流轉，但是城鄉(xiāng)規(guī)劃法里對于工業(yè)用地轉讓有著比較苛刻的規(guī)定，所以轉讓購買二手土地而言，很少通過正式轉讓手續(xù)和協(xié)議進行土地所有全的變更，所以大多采用購買土地名下所有權企業(yè)的名義進行；將企業(yè)股份進行溢價置換和購買從而達到購買土地的目的。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物流地產商來說，拿地的首要選擇便是省會城市和一線城市，但如今這些城市的拿地難度是很高的，現(xiàn)在省會城市和一線城市出讓工業(yè)土地在慢慢縮小，主要原因是：

1、物流地產稅收貢獻小，其租金的營業(yè)稅主要為物流地產的稅收貢獻。而同樣面積制造業(yè)企業(yè)所繳納的增值稅和所得稅要遠遠大于營業(yè)稅，在稅收上的貢獻比較大。

2、省會城市和一線城市的城市化率較高，相對來說，城市工業(yè)用地非常少。

3、現(xiàn)今主要宣傳的現(xiàn)代物流園區(qū)，機械化程度比較高，所需要的人員較少，就業(yè)率低，對當地就業(yè)幫助少。

出于物流園區(qū)建造周期、城市規(guī)劃、就業(yè)解決、財稅征收方面的考慮，現(xiàn)在物流地產商拿地越來越難了。

三、物流地產企業(yè)該拿什么樣的地

對于物流地產企業(yè)來說，除了一線城市外，拿地還可以考慮一線周邊衛(wèi)星城市。

一線城市土地資源緊張，成本高昂，拿地困難重重，目前國內一級物流中心是上海、深圳、天津、北京、廣州，二級物流中心是成都、重慶、武漢、南京等地，三級物流中心是長沙、鄭州、合肥、濟南等地，三級物流中心呈金字塔型。

金字塔尖一線大城市周邊的衛(wèi)星城是物流地產拿地的最佳選擇，衛(wèi)星城接受一線外溢需求、交通便捷、距離一線城市近，立足衛(wèi)星城服務一線，如廊坊可輻射京津冀圈、佛山東莞輻射珠三角。此外交通便利的二線城市也是優(yōu)質選擇，本身二線城市擁有消費群體，加上交通發(fā)達，立足二線也能服務一線。