史上最全的房地產基礎知識?

作為一種客觀存在的物質形態(tài)，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發(fā)展，房地產已經成為商業(yè)交易的主要組成部分。

房地產專業(yè)知識200問

1、房產

是指房屋經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地產

是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。

3、房地產

是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。

4、房地產業(yè)

是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。

5、房地產開發(fā)

是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

6、土地開發(fā)

是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。

7、土地所有制

現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。

8、集體土地

是指農村集體所有的土地。

9、征用土地

指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。

10、土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？

房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。

12、合作建房

是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產的房地產開發(fā)形式。

13、土地所有權

土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。

14、土地使用權的出讓

指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

15、土地使用權轉讓

是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。

16、土地使用權劃撥

是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。

17、什么是地籍？什么是產籍？

我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

18、生地

指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。

19、熟地

指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。

20、宗地

是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

21、宗地圖

是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。

22、證書附圖

即房地產后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

23、樓花

一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。

24、期房

是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。

25、 現(xiàn)房

是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。

26、毛坯房

房地產商交付屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。

27、成品房

是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。

（1） 內墻面為普通仿瓷涂料；

（2） 客廳樓地板為普通瓷磚；

（3） 普通鋁合金窗；

（4） 普通膠合板門。

28、商品房

是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。

29、空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。

30、存量房

即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。

31、二手房

通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。

32、經濟適用房

根據北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號文件，經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要根據北京市“九五”住宅建設標準，結合市場需求確定。

33、房改房

在房改政策出臺后，國家機關、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。

34、安居房分為哪幾種？

安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機關、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。

35、個人住房基金

有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。

36、住房補貼

住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。

37、房屋的折舊

房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據是建筑造價殘值、清理費用和折舊年限。

38、房屋的所有權

是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

39、房屋的占有權

通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。

40、房屋的使用權

是對房屋的實際利用權利。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。

41、房屋的收益權

是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。

42、房屋的處分權

是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。

43、 房地產交易形式

房地產市場的房地產交易形式主要有兩種：地產交易形式與房產交易形式。

44、住宅的“全部產權”

是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。

45、住宅的“部分產權”

是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例分配。

46、 房產互換

是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，采用等價不等價加補償的方式相互交換住房的行為。一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。

47、建筑物

是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。

48、構筑物

是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁等。

49、商品房的結構

售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。

50、磚混結構

主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。

51、磚木結構

主要承重構件是由用磚和木兩種材料制成的結構。

52、鋼筋混凝土結構

主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。

53、住宅的開間

就是住宅的寬度。

54、住宅的進深

就是指住宅的實際長度。

55、住宅的層高

是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

56、住宅的凈高

是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

57、居住小區(qū)總用地

是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。

58、住宅總用地

指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。

59、公建總用地

指小區(qū)內部公共建筑占地面積的總和。

60、房屋的基底面積

房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

61、道路、廣場用地

指小區(qū)內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。

62、庭院、綠化面積

指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。

63、人均總占地面積（平均米/人）

人均總占地面積=建筑紅線內總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。

64、人均住宅用地面積（平方米/人）

人均住宅用地面積=小區(qū)內總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。

65、總建筑面積（平方米）

指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。

66、住宅的建筑面積

亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。

67、結構面積

是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。

68、使用面積

是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。

69、輔助面積

指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。

70、公用面積

是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數按比率分攤。

71、套內建筑面積

房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。

72、套內墻體面積

是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

73、公用建筑面積

各產權主體共同占有或共同使用權的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。

74、公用建筑面積的分攤原則是什么？

如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。

75、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

76、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。

77、套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

78、套內使用面積

指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。

79、套外使用面積

指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。

80、建筑容積率

是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

81、建筑密度

即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。

82、人口毛密度

人口毛密度=小區(qū)內總居住人數/小區(qū)內占地面積（公頃）。

83、平均每平方米造價（元）

平均每平方米造價建筑物總造價/建筑面積。

84、使用面積系數K1（%）

使用面積系數=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。

85、居住面積系數K2（%）

居住面積系數=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。

86、結構面積系數K3（%）

結構面積系數=總結構面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%。

87、綠地率

是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

88、綠化率

是指植被垂直面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

89、銷售率

指售出的戶數占可銷的總戶數的比例。

90、得房率

指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。

91、公共能耗費

是小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產生的費用為公共能耗費。

92、商品房預售

俗稱“賣樓花”，即在房地產尚未建成以前，房地產的經銷商在取得受買人一定數量的定金后，將期房出售給受買人。

93、商品房現(xiàn)售

是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

94、外銷房

是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。

95、內銷房

是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府主管部門審批，建成后用于在國內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。

96、規(guī)劃形態(tài)

是指這一項目的具體建筑構成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。

97、住宅組團

是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。

98、單元式住宅

是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

99、居住單元

是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。

100、戶型

是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。

101、套型

是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。

102、面積配比

指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數中各自所占比例的多少。

103、格局配比

是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數中各自所占的比例的多少。

104、閣樓

是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

105、假層

是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。

106、普通住宅

是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。

107、公寓

是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。

108、純辦公樓

是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。

109、商場

是指規(guī)劃為對外公開進行經營的建筑物。

110、綜合樓

是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。

111、商住住宅

是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。

112、別墅

是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。

113、TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）

正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

114、躍層式商品房

是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。

115、復式商品房

是由香港建筑師創(chuàng)造設計的一種經濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯。

116、錯層式住宅

是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。

117、SHOPPING MALL

直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應。

118、商品房的起價

是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

119、商品房的均價

是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。

120、基價

經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價后得出。

121、定金

只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

122、訂金

只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

123、共有房產

共有房產是指某一房產屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。

124、《商品房預售許可證》

《商品房預售許可證》是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。

125、契稅

契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經濟適用房減半）

126、公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

127、印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

128、購買房地產的條件

成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護人證明書。

129、未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？

未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規(guī)定。

130、申辦產權需具備哪些資料？

審核后購銷合同一份、收件收據、產權申請登記表、產權登記發(fā)證審批表、房屋所有權情況調查表、測量后的正式圖紙。

131、辦理產權需交納哪些費用？

產權登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。

132、房地產權初始登記

指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

133、房地產登記

即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續(xù)。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。

134、房地產登記的種類有哪些？

房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

135、什么情形屬于房地產變更登記？

下列情形屬于房地產變更登記：

（1）地產使用用途改變；

（2）權利人姓名或名稱發(fā)生變化的；

（3）房地產座落名稱或房地產名稱發(fā)生變化的；

（4）建筑物、附著物倒塌、拆除。

136、房地產登記是以什么單位進行登記的？

房地產登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以權屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。

137、申請房地產登記，可否委托他人代理？

申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規(guī)定經過公證或認證。

138、確權

確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規(guī)定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放權利證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。

139、房屋期權轉讓

房屋期權轉讓是指購房者在與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂了預購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購房者一方原因，如對房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人。房屋期權轉讓，有的地方將其稱為“樓花”轉讓或“炒樓花”。

140、房地產轉讓

指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。

141、房地產轉讓時，其他公用設施是否一起轉讓？

房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。

142、房地產抵押

指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（或押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭于房地產抵押的一種形式。

143、申請抵押登記應提交什么資料？

（1）《房地產抵押登記申請書》；

（2）委托書；

（3）房地產證；

（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結婚證或未婚姻證明；

（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。

144、已抵押的房地產能否轉讓？

根據《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

145、以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？

以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。

146、借款人如何償還銀行貸款？

貸款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

147、貸款期如遇利息調整，如何處理？

根據人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執(zhí)行新利率。

148、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？

借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以后期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。

149、房屋租賃

是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為.

150、銀行按揭

按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。

151、加按揭

即對現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達到一定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務形式”。

152、轉按揭

轉按揭就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

153、個人住房按揭需提交哪些資料？

購房身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票）；購房人已首付購房款收據原件及復印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。

154、辦理按揭貸款應交哪些費用？

保險費、公證費、抵押登記費。

155、等額本金還款法

等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內按期等額歸還本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。

156、一次性還本付息法

現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內的利息綜合。

157、權利質押貸款擔保

銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續(xù)，公證費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會帶來一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質押方式，只有少數人才能做到。

158、個人住房擔保貸款？

中國人民銀行于1997年4月頒布了《個人住房擔保貸款管理辦法》（該辦法在1998年5月進行了修改）。按照該辦法的定義，個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或要求保證的承擔連帶償還本息責任。

159、住房公積金

是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質，是住房實物分配向貨幣分配轉化的一種形式。

160、公積金貸款

公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。

161、申請住房公積金貸款的條件

凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。

162、公積金貸款的辦理程序

借款人填寫《早班審核書》，并提交相關資料；資料報送住房資金管理中心受理、審核。

163、辦理公積金貸款應提供哪些資料？

身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據。

164、組合貸款

組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。

165、住房抵押貸款

所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，并持公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息后，便可收回貸款的擔保，并持經公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權證”與“土地使用證”。

166、商品房驗收合格

指的是單體（即單幢樓盤）驗收合格。

167、商品房綜合驗收合格

指的是包含所有配套設施在內的全部建筑物的驗收合格。

168、在什么情況下，房地產開發(fā)項目可以交付使用？

房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

169、在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些文件？

房屋交付時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

170、物業(yè)的竣工驗收

是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終產品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務，這時他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。

171、何為“預售面積”和“竣工面積”？

預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。

172、物業(yè)管理

泛指一切有關房地產開發(fā)、經營、商品房銷售、租賃及售后服務。

173、入伙

指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。

174、業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生，是經政府部門批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。

175、后房型時代

是指當一批經典戶型被大量復制，戶型設計趨于同質化，合理的戶型設計只是房地產產品的及格線時，小區(qū)的規(guī)模、位置、環(huán)境、系統(tǒng)設置、安全指數、增值潛力等綜合因素構成決定購買的重要砝碼。

176、健康住宅

是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。

177、違法建筑

是指未經規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。

178、空鼓

局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。

179、如何辦理裝修許可證？

首先由裝修申請者填寫申報材料進行申報，然后由房產管理局受理申報，經房管局光派人現(xiàn)場查勘后進行審批，最后是繳費和領取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書面意見及租賃合同；裝修設計方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負責維修或賠償的承諾書；辦理白蟻防治手續(xù)。

180、LOGO

即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術字、字母等。

181、商品房預售須符合哪些條件？

（1）交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）有建設工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

182、哪些情況下，預售房購買者可以要求取消預售房合同？

（1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預購房屋；

（2）建成后的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符。

183、預售房轉讓

是購房者將購買的預售房轉讓給他方的行為。

184、業(yè)主

是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。

185、房地產中介

是聯(lián)結房地產生產經營者與消費者以及房地產經濟內部的各種社會經濟關系的紐帶。

186、地基和基礎

建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎?；A的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。

187、墻體

是維護分割構件，同時也可以是承重構件。在一般磚混結構房屋中，墻體是主要的承重構件。

188、建筑用地面積

指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。

189、建筑基底面積

是指建筑物首層的建筑面積。

190、建筑高度

指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。

191、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

192、停車場

指在建設用地內為停放機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。

193、智能住宅

是將住宅內各種電氣設施納入計算機網絡系統(tǒng)進行綜合管理，使其具有高效率的服務功能，可提供安全、便利、舒適的住宅環(huán)境。

194、房地產市場調研

是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者了解房地產市場變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。

195、單個樓盤的市場調查通常包括哪幾項？

（1）產品分析；

（2）價格組合；

（3）廣告策略；

（4）銷售執(zhí)行。

196、如何填寫樓盤市調詳表？

（1）產品：

A、地段；

B、公司組成；

C、基本參數；

D、建筑類別；

E、面積與戶型；

F、建材裝潢·公用設施；

G、施工進度·交房日期。

（2）價格：

A、單價；

B、總價；

C、付款方式。

（3）廣告：

A、接待中心；

B、廣告媒體；

C、數量強制；

D、主要訴求；

E、來電來人。

（4）銷售：

A、銷售率；

B、客源分析。

（5）總結：

A、成功點；

B、失敗點；

C、建議。

197、商品房銷售面積

商品房銷售面積=套內建筑面積 分攤的公用建筑面積

198、分攤公用建筑面積的計算方法

分攤公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和

公用建筑面積=整幢建筑的面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積

199、“五證”包括什么？

商品房“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、商品房預售許可證。

200、“二書”

是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。