中國指數(shù)研究院發(fā)布2016年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜單，全國共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，其中恒大、萬科、碧桂園成功晉級3000億俱樂部。報告顯示，2016年度的131家百億房企較2015年增加27家，銷售總額達(dá)到5.7萬億元，市場份額超過45%，強者恒強態(tài)勢更加突顯，百億房企漸成未來房地產(chǎn)市場競爭的主力。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十城市貢獻(xiàn)率在50%以上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從選取的40家百億代表企業(yè)來看，一二線城市的業(yè)績貢獻(xiàn)占比高達(dá)82.8%，成為房企銷售額增長的絕對主力；三四線城市業(yè)績貢獻(xiàn)率同比增長1.4個百分點。其中，百億企業(yè)積極響應(yīng)三四線去庫存策略，目前來看收效不大，城市去化有待進(jìn)一步加強。

2. 產(chǎn)品策略：一線城市剛需高端兩頭發(fā)力，二線城市加大改善型產(chǎn)品力度

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企有效把握城市需求，推動銷售業(yè)績快速增長。40家百億代表企業(yè)增加改善型產(chǎn)品供應(yīng)，140平米以下產(chǎn)品銷售額占比為70%，其中90-140平米“首改”類產(chǎn)品占比為45.1%，同比增加4.2個百分點。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰(zhàn)場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全國300個城市各類土地成交出讓金的六成（如果考慮合作拿地的情況，該比例會有所降低），成為全國土地一級市場的主力軍。其中，40家百億代表房企招拍掛拿地金額破萬億，達(dá)10027.5億元，同比增長68.9%；拿地面積15626.7萬平方米，同比增長34.8%；各企業(yè)樓面價均值為9768.5元/平方米，同比增長53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰(zhàn)場，拿地面積占比大幅增長。從招拍掛拿地的城市分布結(jié)構(gòu)來看，40家百億代表房企在二線城市拿地面積占比為57.4%，同比增長11.5個百分點；一線城市的拿地面積占比為6.4%，三四線城市拿地面積占比為36.1%，同比分別下降7.9和3.5個百分點。在部分二線城市，房企銷售業(yè)績的大幅增長已透支了大量的需求，應(yīng)加強市場風(fēng)險的防范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規(guī)避風(fēng)險實現(xiàn)共贏，收并購降低成本擴(kuò)充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤薄風(fēng)險。如綠地、保利等在一二線城市熱點城市均以合作方式拿地，萬科、碧桂園等通過優(yōu)勢互補獲取合作開發(fā)項目，綠地、綠城等通過與金融等行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)戰(zhàn)略合作拿地開發(fā)，有效減輕拿地資金壓力。同時，百億房企通過收并購項目或公司間接增加土儲，有效降低企業(yè)購地成本支出，同時“高性價比”布局潛在的高成長性區(qū)域。碧桂園、保利等房企均通過多筆并購獲取北京、上海、蘇州、等熱點城市優(yōu)質(zhì)土地資源。

1. 融資來源：公司債規(guī)模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業(yè)把握融資窗口期，大力發(fā)行公司債，累計發(fā)行規(guī)模較去年大幅增長127.8%，資金面整體寬松、資金成本有所下降。2016年以來，百億企業(yè)靈活運用公司債、定增、中票和海外發(fā)債等融資渠道，最大程度保障發(fā)展資金需求。其中，1-11月，共計67家百億企業(yè)發(fā)行4707.96億元公司債，同比大幅增長127.8%，平均利率4.96%，有效降低資金成本；同期定增、中票與海外發(fā)債規(guī)模均較上年有所下降；在10月底公司債叫停后，綠地、金茂、融信等百億房企轉(zhuǎn)而發(fā)行中票、海外債等，利率分別為4.37%、3.7%和6.95%。

2. 融資風(fēng)險：發(fā)債規(guī)模大、銷售業(yè)績偏低且拿地激進(jìn)的百億房企，應(yīng)加強風(fēng)險防范

寬松的貨幣環(huán)境為房企有效解決了資金需求，但在房地產(chǎn)市場分化風(fēng)險與泡沫化風(fēng)險疊加的復(fù)雜形勢下，依賴資金杠桿激進(jìn)拿地、大舉擴(kuò)張的房企也在累積風(fēng)險。為了提高資金安全性、有效防范相關(guān)風(fēng)險，目前監(jiān)管機構(gòu)已暫停了房地產(chǎn)公司債的發(fā)行。在此背景下，研究組對百億企業(yè)銷售額、發(fā)債規(guī)模及拿地金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合衡量，判斷百億房企的銷售業(yè)績和發(fā)債規(guī)模能否支撐拿地成本、開發(fā)能力是否能夠支撐未來發(fā)展，從而甄別百億房企是否存在資金風(fēng)險。