根據(jù)《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》，中國恒大成功蟬聯(lián)榜首，前三名與2018年一致，依舊為中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展和融創(chuàng)中國分別居于第四到第六位，龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤置地和富力地產(chǎn)分列第七至十位。

2018年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為200.91億元，同比增長33.92%；凈利潤均值為25.62億元，同比增長13.82%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升3.04個百分點(diǎn)至68.09%；凈負(fù)債率均值同比上升2.65個百分點(diǎn)至92.52%。

本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共210家。與2018年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈增加3家。通過科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威的評價指標(biāo)體系、評價方法和深度典型研究，對房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力進(jìn)行評估和深入研究。

同時，此次測評還發(fā)布了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上市企業(yè)的分榜單。測評研究報(bào)告指出，2018年國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，房地產(chǎn)調(diào)控影響逐漸顯出。受此影響，房地產(chǎn)上下游較多行業(yè)增長乏力。供應(yīng)鏈超百家上市公司營業(yè)收入中，雖九成企業(yè)的營收依然在上漲，但過半數(shù)漲幅不足20%，一成供應(yīng)鏈企業(yè)營收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業(yè)營收增長較快，玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業(yè)營收下滑明顯。

另一方面，受消費(fèi)升級、全裝修政策影響，存量市場發(fā)展，各行業(yè)亦面臨新的機(jī)遇。眾多上市企業(yè)選擇穩(wěn)健發(fā)展路徑，一些領(lǐng)先的上市供應(yīng)鏈企業(yè)在資本、技術(shù)、品牌、管理方面具備優(yōu)勢，通過不斷創(chuàng)新，推進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化和品質(zhì)化發(fā)展，進(jìn)行品牌塑造、與服務(wù)創(chuàng)新，從而在產(chǎn)品、服務(wù)方面更加適配于開發(fā)商降本增效、提質(zhì)升級的要求，表現(xiàn)較為突出。

內(nèi)地和香港的地產(chǎn)板塊總體表現(xiàn)基本一致，都呈下跌趨勢，但A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。在市值表現(xiàn)上，2018年末上市房企中市值過千億的有8家。股價表現(xiàn)方面，全年股價累計(jì)漲幅前十名里在港上市房企占據(jù)前九個席位，全年跌幅最靠前的10個股票中有8個來自于A股市場。

由此可見，2018年在港上市房企的股價表現(xiàn)相對優(yōu)于A股市場，主要因?yàn)轭^部房企大部分在港股市場的內(nèi)房股板塊，受益于行業(yè)集中度不斷提升，資源向龍頭聚攏這一邏輯，在市場下跌的2018年，投資者更注重公司的盈利能力，因此股價能有相對較好的表現(xiàn)。

從運(yùn)營規(guī)模表現(xiàn)來看，上市房企經(jīng)營規(guī)模高速增長，趨勢延續(xù)頭部聚集。2018年上市房企總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均實(shí)現(xiàn)了較高速的增長。

從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，年末總資產(chǎn)超過千億的企業(yè)有57家，約占上市房企總量的27.14%，超過3000億的企業(yè)有14家，超過萬億的企業(yè)有4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。

從總資產(chǎn)累計(jì)值占比來看，榜單前17名企業(yè)的總資產(chǎn)累計(jì)值占比已超過50%，排行榜前55名企業(yè)總資產(chǎn)累計(jì)值占比超過80%。這兩項(xiàng)指標(biāo)2017年的數(shù)值分別為前15名和前53名，可見2018年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向頭部房企集聚，保持和2017年差不多的趨勢。

上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險整體可控。測評研究報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)。從長期償債能力看，2018年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，較2017年年上升3.04個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個百分點(diǎn)。

從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布看，2018年，約42%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于68.09%的行業(yè)均值，如中國國貿(mào)、中國海外發(fā)展等；約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間，如龍湖、億達(dá)中國、寶龍地產(chǎn)等；另外29%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

上市房企外延擴(kuò)張驅(qū)動增長，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個百分點(diǎn)。

三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化，主要是本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴(kuò)張驅(qū)動，上行周期對資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬，在高杠桿下凈資產(chǎn)回報(bào)率同樣可以提升。

上市房企業(yè)績增速略有回調(diào)，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長，但增速出現(xiàn)回落。從成長能力指標(biāo)看，離散程度較大，表明上市房企成長能力出現(xiàn)分化。

從各企業(yè)的土地儲備情況分析，龍頭企業(yè)的依然占據(jù)優(yōu)勢。其中，恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過2萬億元，融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。短期內(nèi)土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)?？傮w來看，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。房企或是快速發(fā)展取得規(guī)模優(yōu)勢，或是拿地方面能夠擁有自己獨(dú)特的渠道。

上市房企周轉(zhuǎn)效率保持平穩(wěn)，存貨規(guī)模穩(wěn)步提升。2018年末，存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.21，同2017年相比，基本保持不變。同時，截至2018年底上市房企存貨總計(jì)11.46萬億元，其中，存貨超過1000億元的有29家，較去年增加1家，超過三千億的有8家，而這些企業(yè)全部進(jìn)入本次測評榜單的前20位。

測評研究報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)土地和資金資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，大型房企的品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢不斷凸顯，因此存貨繼續(xù)保持向大型房企集中的趨勢。

房企2018年責(zé)任意識逐漸增強(qiáng)，加大落實(shí)了企業(yè)責(zé)任的實(shí)施跟踐行。上市房企在加強(qiáng)盈利能力、提升業(yè)績的同時，積極主動的承擔(dān)社會責(zé)任，使得社會發(fā)展和企業(yè)發(fā)展并行。有數(shù)十家企業(yè)連年發(fā)布企業(yè)社會責(zé)任報(bào)告，企業(yè)的社會責(zé)任理念愈加增強(qiáng)，對責(zé)任的踐行和實(shí)施也愈發(fā)全面和成熟。

上市房企也在不斷積極求變，進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品打造、營銷加碼，以及深耕主業(yè)外衍生的多元化方向，并且物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI等都會給企業(yè)帶來新的發(fā)展空間。在產(chǎn)品競爭方面，隨著對美好生活、人居需求關(guān)注加大，大多數(shù)上市房企積極打造差異化產(chǎn)品，減少同質(zhì)化。

在物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新方面，馬太效應(yīng)凸顯，多家物業(yè)公司先后上市，萬物互聯(lián)的生態(tài)系統(tǒng)逐漸形成。

此外，年內(nèi)多家上市房企進(jìn)行了戰(zhàn)略上的創(chuàng)新調(diào)整，形成了“房地產(chǎn)+”發(fā)展模式，在企業(yè)的主業(yè)基礎(chǔ)上，向其他領(lǐng)域布局延伸，加大了對運(yùn)營的重視度，并多元業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在長租公寓、聯(lián)合辦公、產(chǎn)城融合、特色小鎮(zhèn)、旅游文化、物流地產(chǎn)等積極布局。